8日（現地時間）にVnExpressなどの現地メディアが報じたところによると、ホーチミンの第2四半期の新規アパート供給は7150戸を超えた。特に1次市場全体の供給は1万4200戸以上に拡大し、前四半期比で156%、前年同期比で約35%増加した。
供給が増加しているにもかかわらず、実際の販売の流れは期待に届いていない。ホーチミン市全体のアパート販売量は約7680戸で、吸収率は39%にとどまった。ホーチミン中心部に限ると、販売量は1781戸にとどまり、吸収率は約31%と集計された。前四半期と比較すると吸収率は若干改善された。ビンズオン地域の中級アパート取引が増加し、全体の吸収率は3%ポイント上昇した。しかし、前年同期と比較すると吸収率は24%低く、取引不振の流れが続いている。
高価格分譲の負担に中級のみ取引...価格帯別の吸収率格差拡大
価格帯別の取引格差も明確になっている。ワンマウントグループによると、㎡当たり6000万～1億2000万ドン価格帯のアパートは全取引の半分以上を占め、吸収率は約59%であった。一方、㎡当たり1億2000万ドン（約686万円）を超える高価格アパートの吸収率は約20%にとどまった。市場調査機関は、高い分譲価格と金融負担が取引の鈍化の主要因であると見ている。ナイトフランクはホーチミンの1次分譲平均価格を㎡当たり3670ドル、ベトナムドン換算で約9500万ドンと集計した。これは前年同期比で8%上昇した水準である。ワンマウントグループが集計した価格上昇幅はさらに大きかった。ホーチミン中心部の1次分譲価格は㎡当たり約1億300万ドンで、ビンズオンは㎡当たり約6000万ドンで前年同期比33%上昇した。
新規供給構造と実需との間のギャップも取引回復を制限している。市場の需要は実居住目的の合理的価格帯の商品に集中しているが、新たに供給される物件は依然として高級・ラグジュアリー団地の比率が高い。開発業者は金利支援や支払いスケジュールの猶予、割引特典を提示しているが、価格負担自体を軽減するには限界があるとの評価が出ている。
ソン・ホアン・ナイトフランクベトナムリサーチ・コンサルティング副局長は、買い手の選択基準が実居住中心に変わっていると見ている。彼は「投資目的よりも居住需要が優先されている」とし、「総額が適正で法的手続きが明確で、工事が安定しているプロジェクトが選ばれている」と説明した。
2次市場は価格下落も静観...貸出負担が物件調整を主導
2次売買市場では価格調整が先に現れている。メディアの調査によると、ホーチミンの2次アパート売買価格は年初比で5～10%程度下落した。早急に売却が必要な家主や貸出負担が大きい投資家の物件が価格引き下げを主導している。この中で一部の急売物件は既存価格より10%以上低く出ている。しかし、価格を下げた物件もすぐに取引には至っていない。買い手がさらなる下落の可能性を考慮し、購入決定を遅らせているためである。DKRAコンサルティングも第2四半期のホーチミン2次アパート価格が前四半期比で平均3～6%下落したと発表した。東部と北部は約2～6%、西部と南部は4～6%、中心部は3～5%下落したと集計された。不動産プラットフォームバットドンサンの価格データでも、ホーチミン内の複数の団地の2次物件の価格は年初比で3～7%低下したと集計された。
価格引き下げ圧力は特に金融負担を抱えた投資家に顕著である。ベトナム不動産市場研究評価機関は、市場上昇期に高い貸出比率でアパートを購入した投資家が元利金返済負担を抱え、期待収益を低下させるか損失を甘受して売却に出る事例があると分析した。短期的な利益を期待していた投資家も市場の上昇傾向が鈍化すると物件を手放している。
今後の市場は価格帯と立地によってさらに分かれる可能性が高い。ナイトフランクは2027年末までにホーチミンに約7万6000戸が追加供給されると予測した。この中で3万1740戸はホーチミン中心部に供給される物件として提示された。
一方、市場を見守るネットユーザーの視点は分かれている。一部のユーザーは取引の鈍化が直ちに市場の下落を意味するわけではなく、買い手がより慎重かつ選別的に動いていると見ている。あるユーザーは「土地費用や資材費、人件費、インフラ投資コストが最近数年間で大きく上昇したため、住宅価格が数年前の水準に戻ることは難しい」と述べた。
一方で、現在のアパート価格が大多数の所得水準に比べて過度に高いとの指摘もあった。別のユーザーは「高い価格と厳しい信用条件、高金利が実需者と投資者の両方をためらわせており、流動性の減少は避けられない結果だ」と述べた。
さらに、立地と商品性を備えたプロジェクトは依然として需要を維持するとの反応もあった。ユーザーたちは主要交通網や地下鉄路線、生活インフラを備えた都市型プロジェクトや低層住宅商品が長期的な価値の観点から関心を集める可能性があると見込んでいる。特に開発業者の評判、工事進捗状況、予定された引き渡し能力、入居後の運営品質が市場再編期にも取引を維持する重要な基準として挙げられた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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