政府は民間よりも迅速な事業推進を約束し、候補地を増やしてきた公共整備が限界を示している。専門家は、公共が主導する場合でも、事業性に基づいた実行設計をまず補完する必要があると指摘している。
専門家が共通して指摘する重要な点は候補地の数ではなく「転換率」である。候補地をどれだけ多く指定したかよりも、事業施行認可や管理処分、着工へとつながる構造を作ることが優先されるという意味である。公共が事業に参加しても、住民の同意、事業性、工事費、負担金の問題が解決されなければ、供給効果は限られる。
政策を実際に執行する基盤を整えることも急務とされる。公共直接施行の拡大を推進しても、関連組織や法律・制度が整備されなければ、事業推進の速度を上げることは難しく、住民参加を引き出す制度的装置も補完する必要があるとの指摘がある。
シム・ヒョンソク法律事務所の調整首席専門委員（米国IAU教授）は「直接施行を担当する組織をまず整備し、関連法案の改正も完了させる必要があるが、こうした準備過程だけでも相当な時間が必要である」と述べた。
シム委員は「都心公共住宅複合事業も容積率インセンティブだけでは限界がある」とし、「現在のように収用中心で事業を推進するのではなく、民間信託方式の整備事業のように住民協議体を通じて分譲価格や施工会社の選定など主要な意思決定に住民の意見が反映される構造を整える必要がある」と付け加えた。
事業性の補完も必要である。最近、工事費や金融コストが大幅に上昇している状況で、公共が事業を担当しても収益構造が合わなければ、住民の同意を維持することは難しい。公共貢献や寄付負担が過度になる場合、公共整備も民間整備事業と同様に速度を上げることが難しいとの指摘がある。
キム・ドクレ住宅産業研究院住宅政策研究室長は「LHが行うからといって損失を被りながら事業を続けることはできない」とし、「都心で公共主導の事業を推進する場合でも、適正な収益性を確保するために公共貢献や寄付負担が過度にならないよう調整することが重要である」と述べた。
公共供給の拡大も民間供給基盤の回復と共に進めるべきだとの分析もある。公共が一部事業を補完しても、民間供給市場と需要市場が共に正常化されなければ、市場の安定効果が半減する可能性があるという。
キム室長は「LHの供給拡大効果が現れるためには、民間供給市場と需要市場が共に正常化される必要がある」とし、「融資や税制規制は短期的には需要抑制効果があるかもしれないが、長期的には民間が供給できる基盤を回復させることが重要である」と述べた。
民間協業を拡大すべきだとの意見もある。公共が公共性と手続きの安定性を担い、民間は資金調達と施工・事業管理の能力を補完する方式が機能すれば、供給拡大効果を高めることができるとの説明である。
ソン・スンヒョンソン・スンヒョン不動産研究所代表は「最近、公共に対する反感が高まっている状況で、公共中心だけで進めるのではなく、公共と民間が協業する形をより強調する必要がある」とし、「公共が参加すると事業性が低下するとの評価があるため、これを補完できるインセンティブをどう確保するかが重要である」と述べた。
ソン代表は「民間参加を誘導するためには、融資支援をどれだけ積極的に行えるか、工事費を確保できるように容積率をどの程度まで柔軟に持っていけるかが鍵である」とし、「政策的にも事業条件に合った柔軟性が必要である」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
