ソウルの入居難が顕在化する中、政府が供給補完策として掲げた公的整備事業の実際の着工は一か所もないことが明らかになった。公的が停滞した整備事業を迅速に進めるために制度を導入してから6年が経過したが、候補地の指定が着工や入居に結びついていないとの指摘がある。
8日、直近のデータによれば、今年のソウルのアパート入居予定数は1万6412戸で、前年に比べて48%の減少が見込まれている。このうち87%が再開発・再建築などの整備事業に依存している状況であり、公的整備が着工に至らなければ、今後の入居難や賃貸市場の不安を引き起こす可能性が懸念されている。
公的整備は、LHとSHが実施者として参加し、長期間停滞している老朽地を迅速に整備することを目的に導入された。容積率の引き上げ、用途地域の変更、分譲価格上限の除外、統合審査、事業費の融資などのインセンティブを提供し、10年かかる整備事業を5年程度に短縮することを目指している。
しかし、成果は期待に届いていない。ソウル市の整備事業情報に基づくと、公的再開発に選定された35か所の中で着工に入った場所は一つもない。管理処分許可段階に達した場所もゼロであり、事業施行許可を受けたのは新設1、陽平13、巨山新村など3か所にとどまっている。
ボトルネックは着工直前ではなく、その前の段階で確認される。公的再開発35か所のうち14か所は組合設立許可段階にとどまっている。公的施行方式では住民代表会の構成とLH・SHの施行者指定が並行して行われるが、その後事業施行許可に進めない区域が多数存在することを意味する。候補地の選定と施行者の指定だけでは、実際の供給につながるのが難しいとの指摘がある。
初の試験事業8か所も進展が見られない。2021年に選定されてから5年以上が経過したが、着工に入った区域はない。最も早い新設1区域も2025年に事業施行許可を受け、2027年に着工、2029年の竣工を目指している。政府の構想通りであれば、今年は入居が見込まれるべき時期であったが、現実は着工前段階にとどまっている。
政府は公的再開発が民間再開発より特に遅いわけではないとの立場を示している。民間再開発も整備計画決定から事業施行許可まで長期間を要するため、公的整備も手続き上の時間が必要であると説明している。ただし、供給補完策として公的整備を掲げている以上、候補地の数ではなく、実際の着工転換率で評価すべきとの指摘がある。
停滞の原因としては、同意・受容と事業性の問題が挙げられる。公的再開発は低い初期同意率で候補地への進入のハードルを下げたが、その後反対率が一定の水準を超えると、計画の見直しや取り消しが可能となり、事業の安定性が揺らぐ可能性がある。金湖23区域は調査基準により賛成率が異なったが、反対率が30%を超えたため、公的再開発から解除され、迅速統合計画の民間方式に転換された事例として挙げられる。
最近数年間急激に上昇した工事費や人件費、金融コストも負担となっている。さらに、公的貢献や寄付、公共性の確保などの追加条件が絡むことで、公的整備の事業性はさらに揺らぐことになる。公的が施行者として入っても、組合員の負担金が低下し、事業性が確保されるという保証がなければ、住民の同意を維持することは難しい。公的が入るからといって、住民間の対立や事業性の問題が自動的に解消されるわけではない。
公的再建築も拡大には限界が見られる。先導事業地5か所のうち、一部区域が事業施行許可や整備計画段階まで進んだが、着工に至った事例はない。収益性の高い再建築地区は民間方式を好む一方で、公的再建築には道路貫通や過密容積率、長期的な争いなど、自力での推進が難しい地区が主に参加する構造的な限界も見られる。
結局、公的整備の問題は候補地発掘不足ではなく、着工転換の失敗に近い。民間方式で解決できなかった整備事業に公的が参加しても、同意・受容、事業性、負担金、工事費の問題が解決されなければ、実際の供給にはつながりにくいということである。
ヤン・ジヨン新韓プレミアパスファインダー専門委員は「候補地の指定より重要なのは、実際の着工につながる転換率である」と述べ、「事業性が確保されない構造では、公的が施行者として参加してもスピードを上げるのは難しい」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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