具允哲経済副首相兼財政経済部長官は、7月末に不動産税制の改正案を発表する意向を示した。保有税と取引税を同時に見直す考えも示した。方向性は正しい。現在の不動産市場は単発の処方では抑えられない。融資を厳しくし、供給を語り、規制を強化しても、ソウルと首都圏の核心地域の不動産価格は容易に下がらない。むしろ、一部の地域では新高値取引が続き、市場に不安心理をさらに助長している。
新政府の発足以降、さまざまな不動産対策が打ち出された。しかし、市場は政府の意図通りには動かなかった。実需者はますます焦りを感じ、多数の不動産を保有する者や投資者は政策の隙間を計算した。規制は増えたが価格は上昇し、税負担は増えたが投機心理は十分に抑えられていない。これが現在の不動産政策のジレンマである。
不動産税制は単に税金を増やす問題ではない。住宅を持つ人を無条件に罰する方法でもなく、取引を妨げて市場を凍結させるべきでもない。重要なのは税金がどこに向かうかである。実居住1住宅者に過度な負担をかけ、実際には短期的な利益を狙う投機需要を見逃すなら、政策は失敗する。逆に、保有負担を重くし、取引税を高く維持すれば、物件は滞留し、市場はさらに歪む。
したがって、保有税と取引税は同時に見直す必要がある。長期間保有している高齢の1住宅者や、所得が制限されている実居住者には負担軽減策を設ける一方で、高額住宅を複数保有したり短期売買で利益を狙う需要には明確な税負担を課すべきである。売りたい人が売れるように取引税を下げ、保有だけで価格差益を期待する人には適正な保有コストを課す構造が必要である。
特に、多数の住宅を保有する者に対する税制はより精緻でなければならない。すべての多住宅保有者を投機勢力として扱う方法は、市場の反発を招くだけである。賃貸供給機能を持つ長期保有者と短期的な利益を狙う投資者は区別すべきである。税制はこの違いを反映する必要がある。市場に物件を出すよう促すのか、賃貸供給を維持するのか、投機的保有を抑制するのかによって、税率や控除、減免の構造が変わるべきである。
譲渡税も同様である。過度な譲渡税は物件を滞留させる。価格を抑えるために税金を上げたが、物件が減少し価格がさらに上昇する逆説が生じる可能性がある。したがって、一定期間、一時的に売却を促すインセンティブを与え、その後は投機的保有に対する負担を強化する方法が必要である。市場が動く出口を開かない税制は、最終的に市場をさらに硬直させる。
不動産税の目標は明確でなければならない。家は住む場所であり、不労所得を得るための投機手段であってはならない。しかし、この原則を実現するためには、スローガンよりも設計が重要である。実需者を保護し、投機需要を遮断し、物件を市場に出さなければならない。保有税、取引税、譲渡税、控除制度を一つのパッケージとして設計する必要がある。
不動産市場は心理の市場である。政府が不十分な信号を送ると、市場はすぐに反応する。税金の爆弾という恐怖も問題だが、結局は流動性が失われるという期待も問題である。政府は7月末の税制改正で明確な原則と精緻な基準を同時に示さなければならない。不動産税制は強力であるべきだが、粗雑であってはならない。精緻であれば長続きする。
不動産価格を抑えることは一度の対策で終わるものではない。供給、金融、税制、地域バランス政策が同時に進められなければならない。その中で税制は市場の期待収益を変える重要な手段である。今回の改正がまた一つの暫定的な処方にとどまるなら、市場は政府をもはや恐れなくなるだろう。今必要なのは、見せかけの税金引き上げではなく、市場の行動を変える精密な税制改正である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
