不動産市場は読みづらい。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難解である。『難しい不動産』を見つめることがここから始まる。
東京の賃貸契約者は、すでに秋の引越しシーズンを心配しなければならない状況にある。新たに入居するアパートが減少しているためである。政府と東京都は供給速度戦を語っているが、入居者や購入待機者が直面するのは数年後の計画ではなく、今年と来年に実際に入居するアパートである。不動産市場は発表よりも入居に先に反応する。
需要を抑える政策は多く存在する。融資を厳しくし、税金を引き上げ、取引を規制すれば、市場は一時的に停滞する。しかし、住む家が不足しているという信念が広がると話は変わる。特に賃貸市場はより早く動く。売買は待つことができるが、居住は長く引き延ばすことができない。賃貸価格は、したがって市場が感じる供給不足を最初に示す指標である。
直近の調査によると、今年の東京のアパート入居予定物量は1万6412戸である。昨年より48%減少し、事実上半減の水準である。さらに大きな問題は、この流れが今年で終わらない可能性が高いことである。来年以降も東京の入居物量は長期平均を大きく下回る可能性が高い。今年の減少よりも市場をより緊張させるのは、その後の空白である。
入居はあるが空白は残る
もちろん、今年東京に入居する団地がないわけではない。下半期には一部の大規模団地の入居が秋の賃貸市場に緩衝要因となる可能性がある。新しいアパートの入居が始まると、残金を準備するための賃貸物件が出てきて、既存の住宅から新しいアパートに移る需要も生まれる。入居が多ければ新しいアパートだけでなく、周辺の既存アパートの賃貸も息を吹き返す。
しかし、大規模団地の入居と東京全体の賃貸安定は同じ意味ではない。入居効果は地域や価格帯によって異なる。再開発事業の団地は組合員が直接入居する物量も多く、総戸数と同じだけ賃貸物件が出るわけではない。東京の賃貸需要は地域や価格帯ごとに動く。江南地区の新築賃貸が東京のすべての地域の待機需要を吸収することはできない。
したがって、今年の秋の入居は単なる季節イベントではない。下半期の入居が一部の緩和をもたらす可能性はあるが、その効果が東京全域に均等に広がるかは別の問題である。秋は再契約と引越し需要が重なり、賃借人の選択が集中する時期である。さらに来年以降の入居不足の懸念が重なると、賃貸の流れは単なる季節的需要ではなく、供給不安を確認する価格信号として読み取られる可能性がある。
実際、賃貸市場も不安信号を送っている。東京のアパートの賃貸価格は長い間上昇しており、最近では上昇幅も大きくなった。賃貸物件は減少し、月賃貸に流れる傾向が強まっている。賃借人はより多くの保証金を準備するか、月賃貸の負担を受け入れるか、外縁に押し出されるかを計算しなければならない。若者や新婚夫婦にとっては、居住地の選択と初めてのマイホーム取得のタイミングが共に揺らいでいる。
賃貸難は売買心理に波及する
この時、一部の需要は売買に移行する。賃貸の再契約費用が増加すると、無住宅者の判断は変わる。「もう少し待とう」という考えが「むしろ買おう」に変わる。家主の計算も変わる。賃貸金が上がると保有負担が減る。急いで売る理由が弱まる。賃貸難がすぐに売買価格の上昇を意味するわけではない。しかし、売買転換と物件のロックを同時に生む圧力であることは明らかである。結局、入居物量の減少は賃貸価格を経由して売買心理に波及する先行信号となる。新築の希少性が高まると、その圧力は既存の賃貸にも波及する。
供給速度戦は必要である。再開発・再建築の許可を前倒しし、事業手続きを短縮し、着工を増やすことは遅らせることができない。しかし、速度戦にも時間がかかる。許可が早まっても、その効果が来年の秋の入居に直結するわけではない。今年と来年の入居物量は、現在の政策ではなく、過去数年間の許可と着工がもたらした結果である。
最近、一部の許可指標が反発したことはポジティブである。しかし、累計基準で見ると、東京のアパートの着工と許可は依然として弱い。政府が供給拡大を語るには、数万戸を供給するという発表だけでは不十分である。どの地域のどの事業がいつ着工し、いつ入居するのかを示さなければならない。供給政策の信頼は、結局発表文ではなく、実行スケジュールから生まれる。
今年の秋の賃貸市場は、下半期の東京の住宅価格のバロメーターとなる可能性が高い。より正確に言えば、供給政策の信頼が市場で最初に検証される時期である。賃貸が抑えられれば、市場は一時的に供給を信じることができる。逆に入居が賃貸の不安を抑えられなければ、供給不足は予測ではなく価格期待となる。その期待が売買市場に移行すれば、規制だけでは流れを戻すことは難しい。
東京の住宅価格は政府の意志だけを見て動くわけではない。今後住む家が十分に出てくるのか、賃貸を見つけられるのか、今買わなくても耐えられるのかを計算する。入居物量の半減は軽視できない理由である。これは単に今年新しいアパートが少ないという意味ではない。賃貸市場と売買心理を同時に揺るがす供給信頼の問題である。
今必要なのは、もう一つの供給発表ではない。市場が信じられる入居予定表である。供給速度戦が効果を上げるためには、まず到達した入居の壁を直視しなければならない。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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