再開発対象の多世帯・連立住宅を購入する際には、確認すべき事項が多い。入居権や分譲権、権利算定基準日、組合員地位譲渡制限など、関連用語について正確な理解が必要である。
まず、入居権と分譲権についてである。入居権は、整備事業区域の既存土地等の所有者が事業過程で新しい住宅を供給される権利である。組合員が既存の住宅や土地を提供し、整備事業に参加することで生じる権利であり、一般分譲を通じて得る分譲権とは取得過程が異なる。
これに対し、分譲権は一般分譲に当選した者が分譲契約を通じて取得する新しいアパートに対する権利である。入居権は既存資産評価額や追加負担金などを考慮する必要がある一方、分譲権は分譲契約に基づく分譲代金やプレミアムなどを負担する構造である。税金も異なる場合がある。入居権と分譲権は住宅数の算定に影響を与える可能性があり、入居権の場合は既存住宅の撤去の有無などにより取得税の適用が異なる場合がある。したがって、購入前に保有住宅と取引形態を基準に税負担を考慮する必要がある。
『権利算定基準日』についても理解しておくべきである。再開発事業地では、一つの敷地を複数の敷地に分割したり、単独住宅を多世帯住宅に転換するなど、所有者数を増やすいわゆる『持分分割』が問題となるが、これを防ぐための仕組みが権利算定基準日である。基準日以降に敷地を分割したり、既存の建物を撤去して共同住宅を新たに建設し所有者数が増加した場合などには、分譲を受ける権利が制限される可能性がある。
ただし、基準日以降に住宅を購入したからといって、必ずしも入居権を失うわけではない。基準日以前から存在していた住宅をその後に購入する場合と、基準日以降に新たに分割または建設された住宅を購入する場合では異なる判断がされる可能性がある。都心公共住宅複合事業のように、別の基準が適用される事業も存在する。
『組合員地位譲渡制限』についての理解も必須である。投機過熱地域では、整備事業が一定の段階に入ると、既存の組合員の地位を他の人に譲渡することが制限される場合がある。再建築は組合設立認可後、再開発は管理処分計画認可後に取得した土地や建物に対して組合員資格が制限される可能性がある。長期保有・居住1住宅者など一部の例外も存在する。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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