賃貸保証金返還事故はピークを過ぎて急速に減少しているが、賃貸詐欺の被害は依然として終わっていない。過去に締結された賃貸契約から発生した被害が、保証金の未返還、被害者の認定、競売・公売、被害住宅の買収、保証金の回収まで数年にわたって続いている。新たな事故が減少している一方で、被害を整理できていない借主の時間は続いている。
29日、国土交通省などによると、昨年8月に賃貸詐欺被害支援委員会で658件が新たに賃貸詐欺被害者として認定され、2023年6月の特別法施行以降、累積被害者数は4万936人となり、初めて4万人を超えた。緊急競売・公売の猶予協力要請も累積1225件、住宅・金融・法律などの被害者支援は7万7805件に達している。
これは賃貸保証事故の流れとは対照的である。住宅都市保証公社（HUG）の賃貸保証金返還保証事故額は、2024年に4兆4896億ウォンで過去最大を記録した後、昨年は1兆2446億ウォンに72.3%急減した。事故件数も同期間に2万941件から6677件に68.1%減少した。賃貸詐欺と逆賃貸が集中していた時期の契約満了が過ぎ、保証加入基準も強化されたため、新たな保証事故は落ち着きを見せている。
しかし、特別法に基づき被害者と認定される借主は、依然として毎月数百人ずつ増加している。7月には609件、8月にも658件が追加された。8月の可決件のうち627件は新規・再申請であり、31件は異議申し立てを経て遅れて認定された。すでに発生した被害が遅れて明らかになったり、申請や調査、異議申し立てを経て被害者と決定されるケースが続いている。『事故発生』と実際の『被害終了』の間には長い時間差が続いている。
被害は相対的に資産余力が不足している若年層と非アパートの借主に集中している。累積被害者の97.6%は賃貸保証金が3億ウォン以下であり、40歳未満が76.0%を占めている。住宅タイプ別では、多世帯住宅が28.5%で最も多く、オフィステルが20.9%、多家族住宅が18.7%、アパートが13.3%の順であった。全体の被害者の60.7%は首都圏に集中している。
政府は被害住宅の公的買収を中心に被害回復を加速させている。韓国土地住宅公社（LH）が昨年8月末までに買収した賃貸詐欺被害住宅は1万718戸である。2024年には90戸に過ぎなかった買収実績は、昨年下半期には月平均654戸まで増加し、今年1月から8月には5727戸、月平均716戸を買収した。国土部とLHは事前協議と買収要請手続きを一元化し、段階的処理期限を設けたファストトラックも運営中である。
被害住宅の買収が保証金回収率を引き上げた事例も確認されている。国土部が昨年公開したLHの買収後、配当金と競売利益の算定まで完了した44戸の分析によると、平均保証金回収率は78%であった。特に後順位の借主28戸は競売・公売の配当だけで平均37.9%を取り戻すことができたが、LHの競売利益支援を含めると平均回収率は73%まで上昇した。
しかし、被害住宅の買収が増えたからといって、被害がすぐに終わるわけではない。被害者と認定された後も、競売・公売や権利関係の整理、LHの買収審査、配当と競売利益の精算を経なければならず、実際に保証金を回収するまでには相当な時間がかかる可能性がある。保証事故が減少することと、既存の被害者の回復は別の問題である。
キム・デジン賃借人114運営委員長は「賃貸詐欺特別法の改正と住宅賃貸保護法、公認仲介士法の改正を通じて一部の制度的な仕組みが補完された成果もあったが、まだ十分ではない」と述べ、「多くの賃借人は今も苦しんでおり、今後もこのような問題がいつでも再発する可能性があることを再認識し、制度改善のための継続的な関心と努力が必要である」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
