東京都は迅速統合計画や容積率の緩和を前面に出し、再建築・再開発を加速させているが、施工会社選定の段階では競争入札が成立しない事業所が続出している。工事費や金融コストの負担から、建設会社は収益性や受注可能性を考慮し、選別受注に乗り出しているためである。落札不成立や再入札が繰り返され、供給速度にも影響が出ている。
8日、東京都によると、7月末時点で新統合計画の対象地は311カ所である。8月末までに新正4洞922地区やサダン洞305-35地区など197カ所の計画が完了した。
東京都は整備計画の策定期間を短縮し、事業性が不足している地域には容積率インセンティブを拡大している。ヤンチョング新正4洞922地区には事業性補正係数1.63を適用し、2170戸、ドンジャク区サダン洞305-35地区には1.17を適用し970戸規模での開発を計画している。後続手続きも短縮し、2031年までに31万戸の着工を目指す。
今年8月10日までに、東京都で施工能力評価上位10社が施工権を確保した整備事業25カ所のうち、複数の建設会社が競り合ったのはアプクジョン5地区、シンバンポ19・25次、ソンス戦略整備地区4地区の3カ所に過ぎなかった。残りの22カ所（88%）は競争なしで施工会社が決定された。
兆単位の事業所も例外ではない。総工事費2兆1616億ウォン規模のヨイド試験アパート再建築は、先月の1回目の入札に三星物産のみが参加し、落札不成立となった。初回の現場説明会には7社が参加したが、実際の入札には1社のみが残った。3日の2回目の現場説明会にも三星物産のみが参加した。予定工事費は3.3㎡当たり1150万ウォンである。
総工事費2兆6135億ウォン規模のモクドン10団地も2回の入札に現代建設のみが参加し、随意契約手続きに移行した。現代建設は先月26日に優先交渉対象者に選定された。予定工事費は3.3㎡当たり990万ウォン、入札保証金は600億ウォンである。1兆8275億ウォン規模のソンス3地区再開発も三星物産の単独参加により2回落札不成立となった。
過去には2〜3社が競り合い、分担金納付猶予や移転費支援などの破格の条件を掲げて激しい受注競争を繰り広げていたが、今年のアプクジョンでは現代建設が3地区、三星物産が4地区をそれぞれ単独入札の末に確保した。
韓国建設技術研究院によると、7月の建設工事費指数は138.59（暫定値）で、前月比0.18%、前年同月比5.78%上昇し、過去最高を記録した。2020年と比較すると工事費水準は38.6%高くなったことになる。
さらに入札段階から数百億ウォンの保証金を用意しなければならず、特化設計や金融提案、受注人員などにかなりの費用がかかる。受注に失敗した場合、設計・広報費用を回収するのが難しく、勝算が低い事業所には初めから参加を避ける傾向が強まっている。
組合の事業性改善が直ちに施工会社の収益性改善につながるわけではない。容積率の引き上げや事業性補正係数は一般分譲物件の量を増やし、組合員の分担金を低下させるのに役立つが、施工会社は工事原価や金融コスト、工事期間、分譲性などを別途考慮する。落札不成立による再入札や随意契約協議が行われると、施工会社選定にも時間がさらに必要となる。
イ・ウンヒョン韓国建設政策研究院研究員は「高金利の長期化や工事費の上昇などの影響で、建設会社のコスト負担が増大し、無理な受注競争を避けている」と述べ、「建設会社は選別受注を通じて事業性の高いプロジェクトに集中する戦略を取っている」と語った。続けて「当面、工事費の問題が収束しにくいため、選別受注の傾向が続くと思われる」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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