商業用不動産の空き店舗が長期化する中、空いているスペースを新たな用途に活用しようとする動きが見られる。個人の物品を保管するセルフストレージが、住宅費の上昇や一人暮らしの増加に伴う需要を背景に、商業用不動産の新たな活用先として注目されている。
アイエムボックスの南性勲代表は最近、アジュ経済とのインタビューで「セルフストレージは立地や商圏にあまり左右されないため、空き店舗が多い場所に入ることができる」と述べ、「空き店舗問題を解決するための選択肢の一つになり得る」と語った。
南代表がセルフストレージ事業を始めたきっかけは意外にも単純だった。大学卒業時に友人の家に自分の荷物を預けていたところ、友人から「早く荷物を取りに来てほしい」と連絡を受けたことがきっかけとなった。荷物を一時的に預けるスペースがあれば、一人暮らしや大学生にとって必要だろうという考えに至った。
彼は以前にもベンチャー・スタートアップやショッピングモール、プラットフォームなど様々な事業を経験していた。しかし、オンラインプラットフォーム事業は外部からの投資がなければ自力で収益を上げて成長するのが難しいという限界を感じていた。そこで、オンラインとオフラインを組み合わせた事業を探している中で、海外のセルフストレージ市場に出会った。
南代表は「アメリカや日本ではすでに大きな産業として確立されていたが、当時韓国にはしっかりとした市場がなかった」と述べ、創業を決意した。
初期の主要顧客は一人暮らしや大学生だった。引っ越しを控えた人や寮を空けなければならない大学生が宅配で荷物を送ると、保管して再び希望する場所に送るという方式だった。事業を運営する中で限界を感じた南代表は、京畿道の郊外に小型物流倉庫を借り、コンテナなどを活用する方式で事業を拡大した。しかし、創業から2022年までの約7〜8年間、事業は停滞していた。
突破口は意外にも不動産市場から生まれた。セルフストレージは、拠点を一つ作るたびに施設費や賃料などの初期費用がかかる装置産業であるため、自ら拠点を迅速に増やすことには限界があった。その中で商業用不動産の空き店舗問題に注目するようになった。
南代表は、空き店舗を持つ賃貸人が施設費を負担し、アイエムボックスがそのスペースを運営して収益を分配するモデルを考案した。その後、ブログを通じて空き店舗を持つ賃貸人に「セルフストレージの拠点を開いてみてはどうか」と直接宣伝し、予想以上に早く初契約が成立した。
そうして開設されたのが仁川論峴店である。当時、セルフストレージの概念が新しかったため、契約者の家族が訪れて契約の解除を求めるハプニングもあった。南代表は「セルフストレージという事業自体を人々がよく知らなかった」とし、「しかし今は市場の雰囲気が完全に変わった」と語った。
現在、アイエムボックスは全国に280店舗を運営している。南代表は特にセルフストレージの特性上、一般の商業施設とは異なり、立地や商圏への依存度が相対的に低い点を強調した。
南代表は今後、商業用不動産の空き店舗問題がさらに深刻化すると予測している。開発事業の過程で供給された商業施設や知識産業センターが依然として市場に残っている一方で、それを埋める賃貸需要は減少しているためである。
一方で、セルフストレージの需要を支える環境は拡大していると見ている。特に住宅費の上昇と居住空間のダウンサイジングを主要因として挙げた。
南代表は「以前は広い家に引っ越すことが自然だったが、今は住宅費の負担から広い家に移るのが難しくなった」とし、「狭い家に引っ越す際に荷物を減らさなければならないが、持っている物をすべて捨てるわけにはいかないため、個人倉庫を探す需要が生まれる」と説明した。
実際、アイエムボックスの顧客が支払う月額利用料は現在約5億ウォンである。会社はこれを将来的に30億ウォンまで拡大することを目指している。
収益性もアイエムボックスが強調する部分である。南代表は外部からの投資を受けず、自己資本中心で事業を運営しながら年平均30%に近い収益率を上げていると明らかにした。
アイエムボックスの事業モデルは、施設投資費を低く抑えることに焦点を当てている。ドアロックや出入口のQRシステムなどを活用し、完全自動化に必要な大規模な施設投資を減らした。一方で、一部の競合他社はアプリ開発や無人化システムの構築に大規模な投資を行い、コスト負担が増加しているというのが南代表の説明である。
アイエムボックスは新しい拠点が開設された後、6〜12ヶ月程度でかなりの市場シェアを確保し、1〜2年後には安定した水準のシェアを確保することを目指している。南代表は、拠点近くのスペースのシェアが80%以上に上がると追加の拠点を設ける方式で需要に応じて拡大していると説明した。
ただし、セルフストレージ市場が成長するにつれて競争が激化するのは避けられない課題である。良い立地に競合他社が集中する場合、拠点ごとの収益性が低下する可能性があるためである。
制度的な側面では、今後の消防関連規制が事業拡大の変数として作用する可能性も指摘された。ただし、アイエムボックスの保管所は現在、一般の飲食店や居住施設よりも火気や電気使用が少なく、熱・煙感知センサーなどを備えて火災リスクを低減している。
アイエムボックスは今年中に400店舗を確保し、2029年までに全国1000店舗に拡大することを目指している。これにより、売上1000億ウォン、年間300億ウォン程度の利益を達成し、長期的にはファンドなどを通じた資産購入も推進する計画である。
南代表は「セルフストレージ事業は単に空いているスペースに倉庫を入れる事業ではなく、変化する居住環境と商業用不動産市場をつなぐ事業である」と述べ、「空き店舗問題と居住空間不足という二つの変化が同時に現れているため、市場は今後さらに大きくなるだろう」と語った。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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