オセフンソウル市長は、李在明大統領の「住宅価格暴落の可能性」という発言について、「不動産問題へのアプローチが根本的に間違っている」と批判した。政府が具体的な住宅供給のスケジュールや実行計画を示せない中で、大統領が「早期大量供給」と「家価格暴落」を同時に言及するのは市場の現実に合わないとの主張である。
オ市長は31日、自身のフェイスブックに「大統領の不動産現実認識、呆然としています」というタイトルの投稿をし、「昨日、大統領はSNSを通じて『早期大量供給と投機需要抑制、高金利による貸付延滞と競売の増加に備えて住宅価格が暴落する場合に備えている』と述べた」と明らかにした。
これに先立ち、李大統領は住宅価格が急落した場合、一定基準以下の住宅を政府が大量に買い取り、公営住宅として活用するシステムを準備するよう指示した。早期供給と投機需要の抑制で家価格の上昇を防ぎつつ、価格が急落した場合には公が住宅を買い取って市場の衝撃を和らげるという構想である。
これに対しオ市長は、「住宅価格暴落を予見すること自体が驚愕だが、その根拠として挙げた『早期大量供給』『投機需要抑制』『貸付延滞と競売の増加』は、大統領が依然として不動産市場と民生の現実を正しく見ていないことを如実に示している」と指摘した。
オ市長は、政府が発表した供給目標が実際の供給につながるかどうかも疑問だと主張した。
彼は「供給目標だけが騒がしいが、具体的なスケジュールや実行計画すら見えない政府の供給発表を『早期大量供給』と考えるならば、非常に大きな錯覚である」とし、「大統領の任期内に着工すら不透明な計画では、家価格を安定させることも、国民に供給の確信を与えることもできない」と述べた。
続けて「家価格暴落どころか、政府が果たして実際に住宅を供給する意志と能力があるのか疑問を抱かせるだけだ」と付け加えた。
住宅供給は、政府が発表した目標数量よりも、許可、着工、竣工および入居のタイミングが重要である。特にソウルでは大規模な新規宅地を確保するのが難しく、再開発・再建築など既存の都心整備事業が主要な供給手段とされている。
オ市長は、政府がソウルの整備事業を通じた供給拡大よりも、税金と貸付規制を通じた需要抑制に重きを置いていると見ている。供給が不足している地域で需要だけを抑える場合、取引量は減少する可能性があるが、中長期的な価格安定にはつながりにくいという。
オ市長は最近、江南地区の一部住宅の価格が下落した現象を政府政策の成果と判断してはならないと主張した。
彼は「もしかして大統領は最近江南地区の一部物件が価格を下げて出てきた現象を『投機需要抑制』の成果と見ているのか」とし、「懲罰的税金と特別控除の縮小施行を前に、高額住宅の一部が一時的に価格を下げたことを市場全体の価格下落と判断するならば、大きな誤算である」と述べた。
続けて「むしろソウルの外縁地域を中心に家価格が上昇し、『価格の調整』が進行しているが、これを政策成果として評価するならば、誤った報告を受けているか、現実を無視していることになる」と批判した。
一部高額住宅の価格下落がソウル全体の価格下落を意味するわけではない。税制改編を前に特定の物件が市場に出たり、売却希望価格が調整される可能性があるが、江南地区と整備事業推進地区を中心に形成された価格上昇期待がソウル外縁に広がる可能性も考慮すべきである。
オ市長は、李大統領が言及した競売市場の指標についても異なる解釈を示した。
彼は「大統領は貸付延滞で競売物件が増えているとし、これをまるで住宅価格下落の前兆のように述べたが、競売物件が増えたからといって家価格が自動的に下落するわけではない」と指摘した。
続けて「価格の流れを判断するには、落札率だけでなく、評価額に対する実際の落札価格を示す落札価格率も一緒に見るべきである」と強調した。
競売・公売データ会社のジジオクションの『2026年7月競売動向報告書』によると、7月のソウルアパート落札価格率は101.0%を記録した。前月より0.7ポイント低下したが、4ヶ月連続で100%を超えた。落札価格率は、裁判所が算定した評価額と実際の落札価格の比率であり、落札価格率が100%を超えたということは、平均的に評価額よりも高い価格で落札されたことを意味する。
オ市長は「今年7月のソウルアパート落札価格率は101.0%で、4ヶ月連続で100%を超えた」とし、「競売物件が増えたにもかかわらず、ソウルでは評価額よりも高い価格で落札されているということである」と説明した。
続けて「大統領が関心を持つべき競売指標は、家価格下落の兆しではなく、ソウルの厚い待機需要と深刻な供給不足を示している」と主張した。
ただし、落札価格率だけでソウル住宅市場全体の価格の流れを断定することは難しい。評価額は実際の競売時点よりも前に算定されるため、現在の市況と差が生じる可能性があり、人気地域と不人気地域の間にも大きな格差があるからである。実際、同期間の全国アパート落札価格率は85.4%に低下し、ソウルと地方の市場の二極化が続いていることが示された。
オ市長は、貸付延滞と競売の増加を家価格下落の可能性と結びつける大統領の認識についても強い懸念を示した。
彼は「競売に出た家の所有者がすべて無理に貸付を受けて住宅を購入した投機家ではない」とし、「その中には内需不振と高金利に耐えられず、事業資金を調達するために唯一の家を担保に提供し、生業と生活の基盤を失う危機にある普通の国民もいる」と述べた。
続けて「大統領は競売物件が溢れ出ることを家価格暴落の信号として喜ぶのではなく、競売を出さざるを得ない国民の苦痛の前に国政の最高責任者として重い責任を感じるべきである」とした。
競売物件の増加は市場価格の先行指標であると同時に、家計や自営業者の債務返済能力が弱化した信号である可能性がある。したがって、投機目的の過剰な借入と生計型・事業型債務を区別せずに競売の増加を家価格安定の兆候としてのみ解釈すれば、民生の苦痛を政策効果と誤解する可能性があるとの指摘がある。
オ市長は、李大統領の家価格暴落発言が住宅市場に心理的圧力をかける目的から出たのではないかという疑問も提起した。
彼は「大統領の非現実的な発言の背後に他の意図があるのではないかと疑わざるを得ない」とし、「直ちに実質的な供給対策がないので、大統領が直接『家価格暴落』を言及して市場に恐怖を吹き込んで、住宅保有者を絞り上げてでも物件を出させようとしているのではないか」と反問した。
大統領の発言は、家価格上昇期待を低下させ、投機的な買い手を排除するための口頭介入の性格もあると解釈される。政府が今後供給を大幅に増やし、投機需要を抑制するので、無理に住宅を購入しないよう警告しているのである。
しかし、実際の供給に対する信頼が裏付けられていない状態で価格下落の可能性だけを強調すれば、売買市場が冷え込み、賃貸市場の不安が高まる副作用が現れる可能性がある。保有者に売却を圧迫しても、無住宅者が望む地域に適正価格の住宅が供給されなければ、根本的な解決策にはなり得ない。
オ市長は「不動産は国民に脅しをかけることで解決される問題ではない」とし、「『投機打破』というスローガンを繰り返すだけでは市場が政府の意向通りに動くわけではない」と強調した。
続けて「需要と供給、金利と金融、売買と賃貸が複雑に絡み合った市場を、正確なデータと冷静な現実認識で扱うべきである」とし、「これ以上、臨時的な対策と恐怖を前面に出して危機を回避しようとするべきではない」と呼びかけた。
そして「今でも誤った不動産政策の基調を全面的に再検討し、国民が望む場所に実質的に住宅を供給するという正攻法を選択せよ」とし、「過去1年間、国民も大統領もすでに十分に経験した。今こそ変わるべきである」と述べた。
オ市長の今回の批判は、李在明政府が推進する税金・金融規制中心の需要抑制政策と、ソウル市が強調する再開発・再建築中心の供給拡大政策が正面から対立していることを示している。
両者の論争は「家価格をどう抑えるか」を超え、「ソウルの住宅不足を何で解決するか」にまで及んでいる。政府が発表した供給数量を実際の着工にどれだけ迅速に結びつけられるか、ソウルの再開発・再建築をどの範囲まで許可するかが、今後の不動産政策の成否を左右することになるだろう。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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