韓国建設産業研究院は「8・13対策の主要内容と評価」報告書を通じて、8・13対策の供給拡大の方向性は肯定的だが、金融や税制などの政策手段間の整合性の補完が必要であると30日に発表した。
政府は8・13対策で、従来の9・7対策の首都圏135万戸供給計画に2030年までに12万戸+αを追加し、任期内に合計147万戸+αを供給する目標を示した。これを年平均に換算すると、首都圏で約29.4万戸を供給する必要がある。追加供給量は、公営地5.7万戸+α、都心供給拡大0.5万戸+α、民間金融・税制支援及び規制緩和5.9万戸+αなどで構成される。
しかし、最近の供給実績を見ると、目標達成は容易ではない。今年上半期の首都圏住宅着工実績は6.5万戸で、9・7対策で示された今年の年間目標26.9万戸の24.2%にとどまった。東京の達成率は19.3%程度である。
最近の実績と比較しても、年間29.4万戸は高い目標である。建設産業研究院によると、2010年から2025年の最近16年間で、首都圏で年間29.4万戸以上着工された年は2015年から2017年、2019年の4年に限られている。昨年の首都圏住宅着工量も16.7万戸で、目標の56.8%にとどまった。
建設産業研究院は、供給目標を達成するためには、今後5年間で最近5年間の平均着工量である年間18.1万戸の1.5倍を超える供給が継続される必要があると分析した。特に最近5年間の首都圏住宅着工量の83.4%を民間が担当しているため、政府の供給目標達成の可否は民間住宅事業の回復と直結していると説明した。
需要面での支援策が不足している点も問題視されている。国内の住宅供給は、需要者の資金を活用する先行販売構造が大半であるため、実効性のある需要喚起策が裏付けられなければ、事業者の開発資金調達能力が制限される可能性があるという。
建設産業研究院は、ドイツとイギリスの事例も挙げた。年間40万戸と30万戸をそれぞれ供給目標に掲げたドイツとイギリスも、需要喚起策を並行して実施したにもかかわらず、供給目標達成率は50〜70%にとどまった。供給拡大政策だけでは目標を達成することは難しいという意味である。
公営地の供給も、単に行政手続きを減らすだけでは十分ではないと見ている。政府は公営地造成期間を半分程度に短縮する「最短期着工モデル」を導入し、東京・江東、南楊州都心、京畿・光州駅周辺などの新規地区を3〜4年内に着工する計画である。
しかし、3期新都市の事例を見ると、候補地発表から最初の土地造成工事着工までに、仁川の計陽は約40ヶ月かかったのに対し、南楊州の王宿とハナムの教山はそれぞれ54〜57ヶ月を要した。補償や移転、撤去など現場の状況により事業期間に大きな差が生じるため、地区やブロックごとの遅延要因を把握し解決する現場中心の管理が必要であると建設産業研究院は説明している。
都心整備事業も課題が残っている。政府は再開発組合設立同意率を従来の75%から70%に緩和し、都心公営住宅複合事業を拡大することにした。建設産業研究院はこのような措置が肯定的であるが、再建築超過利益還収制度や組合員地位譲渡制限など事業性に影響を与える核心的な争点は今回の対策から外れたと指摘した。
特に法的上限容積率1.3倍特例が公営整備事業にのみ適用されるため、民間との公平性の問題も提起された。事業実施主体が公営か民間かにかかわらず、事業の公共性と成果を基準にインセンティブを付与する方式に転換する必要があると提言した。
許ユンギョン建設産業研究院研究員は「8・13対策は任期内に首都圏147万戸+αという明確な供給拡大の基調を示した点で方向性は肯定的である」とし、「ただし、先行販売構造上、実効性のある需要喚起策が裏付けられなければ、供給ロードマップの実現可能性が制約される」と述べた。
続けて「公営地は行政手続きの短縮だけでなく、補償・移転など現場のボトルネック解消が、都心整備事業は事業性の核心争点解消が並行して行われるべきである」とし、「8・13対策の成否は、互いに衝突する政策と利害関係を一貫した原則の下で調整し、個別事業が実際に着工に至る迅速な執行速度にかかっている」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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