ソウルの永登浦・九老・金川地域の準工業地域が、8月13日の住宅供給対策を契機に再び住宅供給地として注目を集めている。ソウル市は用積率を最大400%まで引き上げ、政府は産業施設の義務確保比率を30%まで引き下げることにより、開発のインセンティブが高まった。しかし、既存の工場や借主の移転、交通・基盤施設の問題など、実際の供給に向けて克服すべき課題も少なくない。
25日の業界によると、ソウルの準工業地域は総面積19.97㎢で、ソウル全体の面積の3.3%を占め、永登浦・九老・金川などの西南部に80%以上が集中している。産業機能を維持しながら、居住・商業・業務機能を共存させる用途地域である。
準工業地域は過去にも住宅供給候補地として継続的に取り上げられてきた。ソウル市は2009年に総合発展計画、2015年に再生・活性化策を発表したが、産業・住宅施設の混在や複雑な土地関係などにより、開発には困難を伴った。
ソウル市は2024年に共同住宅建設のための地区単位計画を策定し、準工業地域の上限用積率を従来の250%から最大400%まで引き上げた。現在、ソウルの準工業地域32か所では、整備・都市開発事業などを通じて約2万7000戸の供給が進められている。
8月13日の対策は産業施設規制も見直した。政府は産業革新区域の産業施設義務比率の下限を50%から30%に引き下げることにした。産業施設の負担を軽減し、居住・業務施設を確保するスペースと事業性を高めることが目的である。
準工業地域内の遊休地や国公有地、移転予定の工場用地を公的に買収し、直接開発する方針も進められている。ソウルには産業革新区域の候補となる1万㎡以上の低利用用地が21か所あり、文来洞の旧大選製粉地約1万9000㎡などが代表的である。
しかし、規制緩和が直ちに住宅供給に結びつくわけではない。実際に稼働中の工場や産業施設が多く、土地所有者だけでなく、工場主や借主の営業移転・補償問題を解決する必要がある。
産業機能をどれだけ維持するかも課題である。住宅供給のために産業施設比率を下げても、準工業地域を事実上居住地域に変えると、雇用や産業基盤が弱体化する可能性がある。
マ・ガンレ中央大学都市計画不動産学科教授は「都心複合開発のためには、雇用機能を果たす知識産業センターなどを設ける必要がある」としつつも、「現在の景気低迷により、知識産業センターが困難を抱えている点は変数となる」と述べた。
交通と基盤施設の問題も残っている。大規模な住宅が建設される場合、西南部の既存交通負担がさらに増加する可能性がある。結局、用積率400%と産業施設比率30%まで規制を緩和したが、実際の供給に結びつけるためには利害関係の調整と産業機能の維持、基盤施設の拡充を同時に解決する必要がある。
ソン・スンヒョン都市と経済代表は「西南部は土地価格が他の地域よりも安く、老朽化した工業地域の開発の必要性もあるため、供給量がかなり出る可能性がある」としつつも、「実際に生業を続けている人々がいるため、補償合意が必要であり、交通渋滞も多いため、居住・業務・産業を組み合わせた複合開発と基盤施設の確保が明確である必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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