不動産市場は読みづらい。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難解である。『難しい不動産』を見つめることから始まる。
李在明大統領は4日の国務会議で、労働所得は課税標準の1億円超に地方所得税を含めて最高49.5%が適用される一方で、不動産は譲渡益が100億円台でも実際の税金は数億円に過ぎないと述べた。偶然に住宅価格が上昇した実居住用住宅は減税される可能性があるが、投資用に購入して数十億円を得てもほとんど税金を支払わないのは公平ではないとも指摘した。一般の人々に残る印象は単純である。労働で100億円を稼げばほぼ半分を税金として支払うが、不動産で100億円を稼げば数億円しか支払わないということである。労働よりも不動産で得たお金を優遇する税制という印象が自然に残る。
結論から言えば、特定の超高額長期実居住1住宅であればそのようなこともあり得る。しかし、投資用不動産で100億円を得た場合、誰もが数億円しか支払わないというわけではない。大統領の比較には異なる住宅と異なる税金が同列に置かれている。
数字の条件はどう変わったか
大統領の数字に似た計算は、今年3月に経済正義実践市民連合が発表した。ソウルの狎鴎亭アパートを25億ウォンで購入し127億ウォンで売却すれば譲渡益は102億ウォンだが、付随費用を反映しない譲渡所得税の算出額は約7億6000万ウォンであり、地方所得税は別途であるという分析である。別の事例では、15年間で労働所得42億5000万ウォンを得た場合、所得税は約12億ウォンであるのに対し、同期間に同額のアパート譲渡益には2億4000万ウォンが課税されると計算された。経済正義実践市民連合の102億ウォンの事例は、1世帯1住宅者が10年以上保有・居住し、最大80%の長期保有特別控除を受けることを前提としている。労働所得の比較も年2800万ウォンずつ15年間受け取る条件であった。ただし、『102億ウォンの譲渡益に対する譲渡税7億6000万ウォン』という超高額事例をタイトルに掲げた。
当時、経済正義実践市民連合の立場を発表した趙正熏土地住宅委員長は、大統領主宰の不動産政策国民大討論会でも実居住1住宅者の特典がアパートの集中を助長するとし、縮小の必要性を提起した。実居住を含む不動産購入を『ほぼすべて投機』と見なす強い表現も用いた。1住宅者の税制特典を狙った発言であったが、実居住用住宅の購入まで事実上投機に結びつけ、実居住1住宅と投資用住宅の境界を曖昧にした。
より直接的な関連は南企業土地+自由研究所所長である。南所長は同討論会で、10年間居住した住宅で10億ウォンの譲渡益が生じた場合、譲渡税が平均約1000万ウォンであるのに対し、10年間の労働所得10億ウォンには税金が2億5000万ウォンかかると主張した。大統領はすぐに自分も野人と成長市場時代の南所長の主張に従ったと答えた。少なくとも大統領が過去に南所長の課税主張を参考にした事実は大統領の言葉で確認される。ただし、今回の『100億ウォン』という具体的な数字まで南所長から持ってきたという意味ではない。
南所長は譲渡税1000万ウォン、すなわち実効税率1%と説明した。ただし、その1000万ウォンがどのような取得価格と譲渡が、必要経費と控除条件を適用して算出された数値であるのかは公開発言だけでは確認が難しい。労働所得10億ウォンに税金2億5000万ウォンという計算も、所得の年度別分布と控除条件が示されていない。政策を動かす専門家の数字であれば、実効税率だけでなく、その基礎となる税額の算式と前提も合わせて説明されるべきである。
経済正義実践市民連合の7億6000万ウォンは、1世帯1住宅の非課税と長期保有・居住に基づく最大80%の長特控除をすべて適用した結果である。高額1住宅も譲渡額12億ウォン以下の部分に該当する譲渡益は非課税であり、超過分に該当する譲渡益のみが課税される。比較単位も異なる。労働所得の49.5%は地方所得税を含む最高限界税率であるのに対し、7億6000万ウォンは地方税を除外し、非課税と長特控除を反映した算出税額である。
だからといって、この違いだけで大統領が労働所得の税負担を膨らませたと見るのも難しい。100億ウォン台の労働所得の実際の負担率も最高税率に近づくからである。核心は税率の形式ではない。10年間蓄積された長期実居住1住宅の税額が投資用不動産一般の税金のように提示されたことにある。
では、株式譲渡税は0円なのか
労働所得と資産所得の公平性が問題であれば、不動産だけを取り上げることはできない。国内上場株式を市場で取引する税法上の大株主でない株主は譲渡益に対する譲渡所得税を負担しない。現行制度では、複数の上場株式に分散して銘柄別の大株主要件に該当しない場合、譲渡益合計が100億ウォンであっても譲渡所得税が課税されない状況を想定できる。もちろん税金が全くないわけではない。売却額には証券取引税がかかる。大統領が不動産を言及する理由がないというわけでもない。ただし、労働と資産所得の公平という一般原則を掲げるのであれば、不動産だけで結論を出してはいけないということである。
公平性は特例の境界を問うこと
長期実居住1住宅に非課税と控除を与えたのは、居住安定と円滑な居住移転という目的がある。税法上の大株主でない株主の上場株式の譲渡益を課税対象から除外することにも資本市場活性化という政策的名分がある。労働所得とは異なり課税する理由だけで、どちらか一方を直ちに不当な特権と断定することはできない。問題は特例と非課税の存在よりもその境界である。実居住保護を理由に100億ウォンを超える譲渡益にも最大80%控除を金額上限なしに適用するのか、資本市場活性化を理由に超高額株式譲渡益まで課税対象から除外するのかを同じ原則で考慮しなければならない。大統領が問うべきことは、不動産投資で100億ウォンを得てもなぜ数億円しか徴収されないのかではなく、それぞれ居住保護と資本市場活性化という名分を持つ税制上の優遇が超高額資産利益にまで同じ強度で適用されるべきかということである。
100億ウォンの不動産譲渡益が100億ウォンの労働所得よりも常に税金が少ないのか。そうではない。超高額長期実居住1住宅という特例が重なる時に可能な結果であり、投資用不動産一般の税金ではない。
超高額資産利益に与えられた税制上の優遇の境界を再考する必要があるという大統領の問題意識は妥当である。しかし、大統領の説明では長期実居住1住宅で算出された税額が投資用不動産の事例のように伝えられた。このままでは公平性の答えを見つけることはできない。
税制の公平性は最も劇的な数字を対比させることではない。誰の所得なのか、どのような条件で発生したのか、資産ごとに付与された特例と非課税がどこまで許容されるべきかを同じ原則で検証することである。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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