政府は住宅供給の拡大を強調しているが、現場では実際の着工に進む過程が依然として滞っているとの指摘が相次いでいる。特に担保認定比率（LTV）規制、移転費用の融資、工事費の上昇、プロジェクトファイナンス（PF）資金調達、建築規制の緩和が主要なボトルネックとして挙げられている。
14日に開催された国土交通部の住宅供給討論会で発表を行った陳美允名知大学不動産学科教授は、供給政策を『パイプライン』の観点から見るべきだと強調した。陳教授は「許可、着工、分譲、竣工、入居が循環する必要があるが、現在は着工段階でボトルネックが発生している」と指摘した。
彼は「住宅供給は許可や着工といった個別の指標よりも流れが重要だ」と述べ、「許可を得たが着工に進めない状況を大きな流れで見るべきだ」と語った。続けて「金融と税制の支援は必要だが、市場の期待心理を刺激しないように精巧に設計する必要がある」と指摘した。
最も直接的な問題は融資規制であった。アパート以外の整備事業現場ではLTV規制が供給を妨げる要因として挙げられた。規制地域で住宅販売業者と賃貸業者のLTVが事実上制限されているため、新築販売業者が土地の購入や事業の推進に苦労しているとの指摘がある。
整備事業でも融資規制が速度を遅らせる要因として指摘された。再建築・再開発事業は既存居住者の移転が終わらなければ解体と着工ができないが、移転費用の融資が減少すれば事業のスケジュールが直ちに遅れるという説明である。
新吉都心公共住宅複合事業の関係者は「都心整備事業は既存居住者の移転が終わらなければ解体も着工もできない」とし、「移転するためには賃貸保証金や入居者の保証金返還資金が必要だが、実際に移転費用の融資を行う金融機関がなく、事業が遅延の危機にある」と述べた。
金徳禮住宅産業研究院上級研究委員も「事業が停滞している理由はLTVが非常に縮小され、融資制約が大きいためだ」とし、「アパート以外に対する基金と保証商品を政府が作ると言っているが、まだ存在しない状態なので早急に作る必要がある」と述べた。
整備事業の工事費と事業性もボトルネックを大きくする要因として挙げられた。工事費が急騰し、組合員の負担金が増加し、賃貸住宅の比率と公共寄与負担が事業性を低下させるとの指摘が続いた。金孝宣KB国民銀行不動産首席専門委員は「ソウルの住宅中、老朽住宅の割合が約49.8％であり、ノウォン・カンブクなどの外郭地域では60％台まで高い」と述べ、「整備事業は住宅供給だけでなく、居住文化の改善や資産活用の観点でも重要だ」と語った。
金専門委員は「ソウルで整備事業として推進されている団地は多いが、実際に施工に入ったところは一部にとどまる」とし、「核心要因は事業性である」と診断した。
一方、公共宅地と都心の遊休地の活用も着工転換の核心課題として提起された。朴天圭国土研究院本部長は「都心内の低利用地を早急に確保する必要がある」とし、「準工業地域などで用途転換と密度調整が必要だ」と述べた。彼は「既存の整備事業と新規宅地に加え、都心の低利用地を活用する『第3の供給軸』を作る必要がある」と提案した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
