金仁満 不動産経済研究所所長。
最近、江南のアパート価格が下落に転じると、尹錫悦大統領のSNSメッセージが増加した。「ソウルの主要地域の実際の取引価格が驚くほど下がっており、暴落を心配する声も出てきている」、「国民に正確な不動産データを提供することが重要だ」と述べた。江南を除いてはむしろ家値が上昇しているという記事が出ると、江南3区の家値だけを説明したものであり、ソウル全体が暴落すると言ったことはないと反論した。大統領の頻繁なSNS反応を見ている国民は疲れている。大統領のメッセージは国民の共感につながるべきだが、周囲の反応を見るとそうではないようだ。
大統領のSNSメッセージが実際の市場状況と合致しているかどうかを検討する必要がある。圧区、盤浦など江南の高級アパートの実取引価格が下落したのは事実である。昨年12月に128億ウォンで取引された江南圧区新現代61坪は、最近92億ウォンで取引された。なんと28%の下落である。しかし、2024年11月には84億ウォン、2023年12月には62億7000万ウォンであった。2年間で200%上昇した後、再び1年で約30%下落したことになる。江南のすべてのアパートが大幅に下落したわけではなく、最近上昇取引を記録した団地も見られる。
物件の増加と取引の減少を暴落の兆候と解釈することも慎重であるべきである。ソウルのアパート物件は、今年初めに5万7000件から、譲渡税の中間税率の猶予問題で3月には7万7000件まで増加した。中間税率の施行後、6万件に減少したが、税制改編後には8万件まで増加した。これは大統領就任前の昨年5月の8万7000件よりも少ない水準である。物件の増加は恐怖心理の拡散よりも、税制改編により高級アパートの保有者が猶予期間内に売却を選択した結果と見ることができる。
ソウルのアパート取引量も8月から10月まで3ヶ月連続で3000件台に減少した。厳しい規制と株価の暴落が影響を与えた。土地取引許可区域の指定により、賃貸を伴って家を購入できなくなり、融資も事実上阻まれ、自資本で高級アパートを購入する人は税務調査で圧迫される。さらに株式市場も暴落し、資金が枯渇した。取引が増えるのは難しい状況である。株式は物件が増え取引が減ると価格が下落するが、アパートにはその公式が成り立たない。税金回避のために下落物件が出ている江南地域とは異なり、江北では上昇物件が多い。取引が減っても、たった1件の新高値取引で上昇が見られることもある。
統計の正確性を強調した大統領の発言も考慮する必要がある。10月の江南区アパート価格変動率は、韓国不動産院が-1.38%、KB不動産が-0.29%、不動産114が+0.03%であり、調査機関によって異なる。これは標本と調査方法の違いによるものである。韓国不動産院とKB不動産は標本選定方法が異なり、江南の一部高級アパートの下落が統計に反映される程度にも差異が生じたと考えられる。
最近の大統領を見ていると、服を着ていなくても良い服を着ていると錯覚するアンデルセンの『裸の王様』の物語が思い浮かぶ。江南の家値安定を論じるには、少なくとも3年は見守る必要がある。任期末まで安定が続けば、その時に政策の成功を論じても遅くはない。ノムヒョン政権時代の2003年に強力な規制で2004年に家値が安定した際、担当部署に賞を与えシャンパンを開けたが、2005年から家値が再び急激に上昇した記憶が鮮明である。
思春期の子供が友達と頻繁に会い、成績が上がらないという理由で叩いて頭を剃り、さらにお小遣いを奪った場合、当面は友達に会わず部屋にいるだろう。しかし、それをもって子供が精神を整えたと判断することはできない。勉強できる環境を整えて待つ必要があるように、住宅を継続的に供給し、市場の信頼を回復する必要がある。江南の高級アパートは庶民の生活とは遠い。庶民の住居安定に重要なソウル江北や京畿、仁川地域にアパートを継続的に供給することが重要である。
首都圏新都市開発の鍵は速度と交通である。新都市の入居時期に合わせて地下鉄を早期開通できるように予算を投入すべきである。公共供給には限界があるため、民間供給を増やすための規制緩和も必要である。再建築超過利益還収と組合員地位譲渡禁止を廃止し、義務保有期間を延長しても、登録賃貸事業者制度を復活させるべきである。建設企業の賃貸事業を妨げる規制も見直す必要がある。インセンティブを与えても不足する中で、中間税率を負担しながら賃貸事業に乗り出す建設会社は多くない。建設賃貸の代名詞であるブヨンがソウルで建設賃貸事業を行わないのも規制が原因である。賃貸市場を安定させるためには、賃貸物件を迅速に増やす必要がある。
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