空きオフィスや商業施設を若者向け住宅に転換する方針が進められている。若者の居住費負担を軽減することが目的である。しかし、実際にコスト削減効果を得るためには、高額な購入費用や転換費用を解決する必要があると見られている。
9日、アジュ経済が国土交通部の実取引公開システムなどを分析した結果、最近1年間に東京都内で公的機関が購入した専有面積18～33㎡のオフィステル328件の売買価格中央値は2億6700万円であった。同期間中、東京都内の小型オフィステルの月額賃料中央値は、保証金500万～2000万円を基準に78万円と集計された。若者の居住費安定効果を得るためには、月額賃料を半分近くまで引き下げる必要があると考えられる。
先月、イ・オンジュ民主党議員は「都心の遊休商業施設・業務施設等の住宅転換及び賃貸住宅供給促進に関する特別法案」を代表発議した。長期空きの商業施設・業務施設・宿泊施設を賃貸住宅に転換し、許認可の統合や一部建築・駐車基準の緩和、金融支援を提供する内容である。
月額賃料に関する明確なガイドラインはないが、類似の政策の一つであるLH若者購入賃貸が市場価格の40～50%、幸福住宅基準が市場価格の60～80%であることを単純に適用すると、31万～62万円程度になる。
すでに空きが多い地域の既存賃料が相対的に低いことが変数として挙げられる。
韓国不動産院によると、空き率が10%を超える長安洞を含む東大門区の小型オフィステルの月額賃料中央値は73万円、発散・염창が位置する江西区は75万円であった。10%未満の地域である江南・西草は90万円、城東区は85万円よりも低い。
例えば、長安洞で若者購入賃貸水準で供給する場合、月額賃料は29万～36万円程度に設定される。空き物件を購入し、居住施設に変換した後、既存の73万円の住宅よりも大幅に低い価格で供給する必要がある構造である。
問題は月額賃料だけで経済性を確保できるかどうかである。まず、一般的なオフィステルの全面リフォーム費用は33.06㎡（10坪）基準で1050万～1550万円程度である。特に業務施設を居住用に適合させるために配管工事を行い、採光・換気の確保や消防・避難施設、駐車場基準を満たすためには、平均を上回る居住転換費用が投入される可能性がある。このような負担をそのまま月額賃料で補填しなければならない状況である。
類似の前例も存在する。2023年、LHは東京都金川区の「エスキスカサン」（旧カサン海南ホテル）を観光宿泊施設からオフィステルに用途変更し、181戸を供給した。しかし、ホテルは客室ごとにトイレや給排水設備、冷暖房設備がすでに整っているため、一般のオフィスよりも転換負担が相対的に少ない。
ある建築事務所の関係者は「建物の規模や老朽状態、既存設備の活用可否によって差が大きい」とし、「中小型オフィスの中で平面が単純で各世帯の採光と換気を確保できる建物が相対的に有利である」と述べた。
さらに「既存の構造体と基礎を活用すれば、解体後の新築よりも工事費と事業期間を短縮できる」とし、「老朽度が深刻であったり、構造補強や設備の全面交換が必要な場合は、逆に新築よりも費用がかかることもある」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
