相続税 9億円 vs 14億円…税負担軽減でソウルの物件が動かなくなるか

非居住1住宅者の税負担軽減で売却意欲が低下

売買市場の物件が動かなくなる懸念…賃貸供給維持効果も

6日、ソウル南山から見たソウル市内のアパート団地の様子。2026年11月06日[写真=ユナヒョン記者 [e-mail]]

非居住1住宅者の総合不動産税の基本控除額を14億円に引き上げる方針が進められており、ソウルの住宅市場において物件の動かない現象が深刻化する懸念が高まっている。政府が当初提案した9億円の控除案よりも税負担が軽減されることで、住宅所有者は住宅を処分するよりも保有を続けるインセンティブが高まるためである。賃貸市場では、既存の賃貸住宅供給を維持する要因として作用する可能性があるとの分析もある。

9日、政治界によると、民主党は前日、高位の党政協議会で非居住1住宅者の総合不動産税の基本控除額を実居住1住宅者と同じ14億円に引き上げるよう政府に要求した。政府は8月に非居住1住宅者の控除額を既存の12億円から9億円に引き下げる税制改編案を発表したが、与党の反発を受けて9月の国会提出案では12億円を維持することに修正した。与党は追加の緩和を要求しているが、青瓦台は否定的な立場であるとされている。

当初、非居住住宅の保有税負担を高めて物件の流出を促すことを目的としていた政府案とは異なり、控除額が14億円に統一されると、売却を先延ばしにし住宅を保有しようとする動きが見られる可能性がある。特にソウルの中古高級アパート市場では、物件の減少が価格上昇の圧力につながる可能性がある。購入需要が維持される中で、住宅所有者が売却を先延ばしにすれば、取引可能な住宅が減少するためである。光雲大学不動産法務学科の徐鎮亨教授は「控除額が14億円に引き上げられれば、物件が少なくなる可能性が高く、住宅価格の上昇余力が生まれる」と予測している。

控除額による税負担の差もかなり大きい。公示価格14億円の住宅を基準に、公正市場価格比率70%を適用すると、基本控除が9億円の場合、課税標準は3億5000万円となる。課税標準が3億円以下に0.5%、超過分に0.7%の累進税率を適用すると、税額控除前の算出税額は約185万円となる。一方、基本控除が14億円であれば、課税標準は0円となる。

一方、賃貸市場では価格安定にプラスの影響を与える可能性がある。非居住1住宅者の保有税負担が軽減されると、住宅を売却する代わりに既存の賃貸を維持するインセンティブが高まるためである。新保連成大不動産AI融合学科の教授は「売却を考えていた非居住1住宅者が賃貸を維持することで賃貸市場の安定にややプラスの影響を与える可能性がある」としつつも、「規制緩和の幅が大きくないため、市場全体に与える影響は限定的であろう」と述べている。

相次ぐ政策修正による市場の混乱の懸念も出ている。非居住1住宅者の基本控除額を9億円に引き下げようとした政府案が12億円維持に変更され、さらに与党が14億円を要求する中で、住宅所有者の売却・賃貸判断にも不確実性が増している。KB不動産の金孝宣首席専門委員は「税負担強化を予想して売却を準備したり、賃借人を追い出そうとしていた住宅所有者もいたが、政策の方向性が続けて変わることで意思決定が難しくなっている」とし、「市場の混乱を減らすために慎重なアプローチが必要である」と指摘している。

* この記事はAIによって翻訳されました。

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