今回の政府の不動産政策の核心キーワードは間違いなく『供給』である。
政府は昨年9月7日の供給対策に続き、今年も都心の住宅供給拡大、首都圏での23万戸+αの追加供給、新規宅地での10万戸以上の供給など、相次いで供給対策を発表した。行政手続きを簡素化し、着工時期を前倒しして不足している住宅を迅速に供給するというのが共通の方向性である。
論理は簡単である。ソウルと首都圏の需要に対して住宅が不足しているため、供給を増やして価格を安定させるというものである。
政府の診断が間違っているとは直ちには言えない。実際、ソウルでは数年間着工量が減少しており、入居量の減少に対する懸念も続いている。政府自身も最近、住宅価格上昇の一因として2022年以降の着工不振による入居量の減少を指摘している。
問題はその次である。今供給すると発表された住宅は一体いつ市場に出てくるのか。そして、その時にその住宅を必要とする人は誰なのか。
不動産売買市場の核心需要層は通常30・40代である。20代は賃貸市場に留まり、結婚や子供を持つ際に住宅を購入するライフサイクルが依然として一般的である。
政府も供給対策を発表するたびに、若者と新婚夫婦を主要な受益層として挙げている。先月発表された首都圏の新規宅地供給でも、ソウル周辺に住宅を供給し、若者・新婚夫婦に優先的に供給する方針を示した。
しかし、住宅は発表したからといってすぐに生まれるわけではない。
宅地を指定し、地区計画を策定した後、補償と許認可を経て着工し、実際に入居するまでには長い時間が必要である。政府が最近発表した新規宅地の目標も『2030年内に着工』であり、入居はその後である。
今20歳の若者が30歳になり、今30歳の新婚夫婦が40歳を迎える頃に、今発表された住宅のかなりの部分が市場に姿を現す可能性がある。
ここで一つの質問が生じる。その時も今と同じ住宅需要が存在するのだろうか。
韓国の人口構造は急速に変化している。出生数の減少はすでに長い間続いており、今後住宅を購入する年齢層自体が減少するのは避けられない流れである。
一部の専門家が長期的に住宅市場について今とは全く異なる展望を示す理由もここにある。単純に人口が減少すればソウルの家値が下がるとは断定できない。人口が減少しても、世帯数や所得、雇用の集中、地域別の好みによって、核心地域の需要は維持される可能性がある。
しかし、少なくとも今のようにすべての問題を『供給不足』という一つの公式で解決できるかは考える必要がある。現在の政府の供給対策には『何戸』という数字だけが溢れている。実際に首都圏での23万戸+α、新規宅地での10万戸以上、都心での6万戸など、対策が発表されるたびに供給目標が加算されている。
しかし、家は統計の中の数字ではない。若者が就職する場所に近いか、新婚夫婦が子供を育てられるか、実際の分譲価格を負担できるか、そしてその家が必要な時期に供給されるかがより重要である。
また、これまで出てきた供給対策が現在の若者と新婚夫婦のためのものであるかも検討する必要がある。今30歳の若者が家が必要な時期は10年後ではなく、今すぐである可能性が高い。結婚と出産を考える新婚夫婦にとって、2030年以降に着工される住宅は今日の住居費の負担を解決してくれない。
政府が『家値安定』と『若者の住居安定』を同時に目指すのであれば、長期供給計画だけでは不十分である。現在市場に参入しようとする実需者の負担をどう軽減するのか、既存の住宅市場の取引と賃貸問題をどう解決するのかに関する政策も同時に進める必要がある。
供給拡大自体を反対するわけではない。しかし、供給の速度、方式、そして対象に対する不安感は依然として残っている。
再度政府に問う。『誰のために、いつまで、どのような家を供給するのか。』
* この記事はAIによって翻訳されました。
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