再建築アパートの購入リスク、安易な判断は禁物

北部小型再建築も追加負担金数億円…価格より事業性を考慮すべき

組合員地位の譲渡制限・事業遅延も要因…長期居住の可能性を考慮する必要あり

ソウル成北区鍾岩洞の高麗アパートの全景 [写真=イ・ウンビョル記者]

30代のイリナ（仮名）さんは、最近ソウル成北区鍾岩洞で3億ウォン台で売買される再建築アパートを見つけた。韓国土地住宅公社（LH）が参加する街路住宅整備事業であり、価格も比較的安いため関心を持ったが、再建築が進んでも住宅価格が上昇せず、追加負担金の懸念もあり、購入を悩んでいる。
 
ソウル成北区鍾岩洞の高麗アパートは1983年11月に竣工した140戸規模の5階建て低層団地である。容積率は149%と比較的低く、地下鉄駅まで徒歩約25分かかる。再建築を進めているが、アパートの価格は3億ウォン前後にとどまっている。特に高麗アパートは第1・2種一般住宅地域と自然景観地区にまたがっており、今後の再建築過程で建物の高さや容積率に制約を受ける可能性がある。
 

ソウル成北区鍾岩洞の高麗アパートの全景 [写真=イ・ウンビョル記者]

再建築アパートは安価な価格や低い容積率だけで事業性を判断することは難しい。一般分譲収入や工事費、土地持分だけでなく、立地や交通条件などを総合的に考慮する必要がある。金ジェギョン・トゥミ不動産コンサルティング代表は「安いからといって再建築アパートを簡単に購入してはいけない。コストがかさむ可能性もある」と述べ、「再開発・再建築の負担金が7億〜8億ウォンに達する場所も多く、土地持分が小さいと10億ウォンを超える可能性もある」と警告した。
 
金代表は「若者が購入する20坪未満の小型アパートは、既存の住宅価格に比べて追加負担金の負担が大きくなる可能性がある」とし、「再建築に対する期待だけで購入すると、負担金の規模に応じて事業が停止または遅延するリスクもある」と説明した。
 

[写真=チャットGPT]

組合員地位の譲渡の可否も確認する必要がある。昨年10月15日の不動産対策により、ソウル全域が投機過熱地区に指定され、再建築は組合設立認可後、再開発は管理処分計画認可後に原則として組合員地位の譲渡が制限される。該当時点以降に住宅を購入すると、組合員地位を譲渡できず、現金清算の対象となる可能性がある。

事業の遅延可能性も考慮しなければならない。ソウルの一部の小規模整備事業は、組合設立から着工まで平均約10年を要し、10年を超えるケースもある。事業が長期化するほど、移転費用や金融コストの負担も増加する可能性がある。

金代表は「再建築事業に伴うリスク要因を十分に把握した上で、購入の可否を決定すべきである」と強調した。



* この記事はAIによって翻訳されました。

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