政府は公的再開発において容積率や金融支援の拡大を推進しているが、一部の事業地では住民間の意見の相違により候補地の選定が取り消されている。開発規模を拡大するメリットがあっても、所有者ごとに期待する利益や負担できるコストが異なるため、事業参加にはつながらない。
5日、ソウル市の整備事業情報によると、城東区金虎23区と鍾路区延建洞305地区は公的再開発の候補地選定が取り消された。これらはそれぞれ2021年3月と2022年8月に候補地として選定された場所である。ソウル市は昨年12月、両地域について住民の反対が高く、事業推進が困難であるとして取り消し方針を示した。
公的再開発は、LHやSHなどの公的機関が参加し、長期間停滞している整備事業を推進する方式である。賃貸住宅の供給など公的性を確保する代わりに、容積率の緩和や事業費・移転費の融資、許認可支援などが提供される。李在明大統領も前日、ソウル市成北区の長位9区を訪れ、事業の早期推進に向けた容積率・金融支援などのインセンティブ強化を求めた。
金虎23区では、住宅所有者と道路沿いの商業所有者間で利害関係が対立していた。再開発を通じて居住環境や資産価値を向上させたい住民と、既存の商業施設の賃貸・営業収益を重視する所有者が、事業に対する見方が異なっていた。
金虎23区民間都市複合開発推進準備委員会の李在国委員長は「所有者間の対立があれば、民間建設会社はそれを調整しようとするが、相対的に公務員（政府）はそのような努力が少なかった」と述べた。彼はSHが事業を説明するだけでなく、異なる立場を調整するための代案をもっと積極的に提示すべきだったと考えている。
開発利益に対する判断も事業方式の選択に影響を与えた。委員長は公的再開発の容積率のメリットだけでは住民に戻る利益が十分でないと見て、民間都市複合開発を模索している。ただし、実際の有利不利は適用可能な容積率や公的貢献、工事費などを反映した事業計画を比較しなければ判断できない。
延建洞305地区では、移転と再定着の負担に対する懸念が提起された。一部の住民は高齢の所有者が事業期間中に住まいを確保するのが難しく、再入居に必要な費用も負担できないという立場であった。一方、賛成する住民は老朽住宅に繰り返しかかる修理費や消防車の進入が困難な居住環境を改善すべきだと主張した。
鍾路区は昨年8月、一部の2種一般住宅地域を3種に引き上げる内容の整備計画案を公覧した。しかし、住民の反対が続き、候補地取り消し手続きに入った。
容積率の引き上げが直ちに住民の負担金の減少を意味するわけではない。増加した住宅の中には賃貸住宅などとして供給しなければならない量があり、追加の建設費も発生する。事業性が改善されても、個別の所有者が移転や再入居に必要な費用を負担できるかどうかは別の問題である。
金仁満金仁満不動産経済研究所長は「事業が円滑に進むためには、最終的に事業性が重要であり、過度な要求が事業のスピードを遅らせる可能性があり、対立が発生した場合には初期段階から積極的に仲裁や調整に入るべきである」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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