政府は分譲価格の25%を先に支払い入居し、その後20年かけて残りの持分を取得する公営分譲住宅を供給する。初期の資金負担を軽減する狙いがあるが、分譲価格が5億1000万円の住宅の場合、4年ごとに持分の元金765万円を準備し、賃料も支払う必要があるため、長期的な資金調達能力が課題となる。
国土交通省は4日、「負担可能な公営分譲住宅」の実施方針を発表した。これは、8・13対策の後続措置として、韓国土地住宅公社（LH）の公営分譲住宅の一部に持分蓄積型と利益共有型Ⅱを適用するものである。
持分蓄積型は、入居時に分譲価格の25%に相当する持分を取得し、残りの75%を4年ごとに15%ずつ5回に分けて購入する方式である。持分取得は義務だが、経済的事情に応じて最大1年間の猶予が可能である。
首都圏の平均公営分譲価格である5億1000万円（専有面積55㎡基準）を適用すると、初回の持分取得費用は約1億2800万円となる。政府が検討中の融資が導入され、初回取得持分に住宅担保認定比率（LTV）40%が適用されれば、初期自己資金は約7700万円に減少する。
新保連セジョン大学不動産AI融合学科教授は「持分蓄積型は20年かけて残りの持分を取得できるため、一般分譲とは異なり残金融資が必要ない点が重要である」と述べ、「総負債元利返済比率（DSR）の制限により申し込みを断念していた需要者に実質的な助けとなるだろう」と指摘した。
さらに「残りの持分取得価格が時価ではなく初回分譲価格を基準に算定されるため、資産形成の面でも有利である」と説明した。
ただし、入居後に追加持分を取得するための資金は別途用意する必要がある。分譲価格5億1000万円を基準に4年ごとに購入する持分15%の元金は765万円である。実際の取得価格には期間利息も反映されるため、支払額はこれよりも増加する。
未取得持分には周辺の賃貸相場の90%を基準に算定した賃料も支払う。国土部が分譲価格5億1000万円、周辺賃貸相場4億円を仮定した例では、全額を月賃料で支払う場合、月79万円程度となる。高陽創陵の確定賃料ではない。
イ・ウンヒョン韓国建設政策研究院研究員は「未取得持分に対する賃料も負担しなければならないため、一定水準以上の所得が長期間維持される世帯に適した制度である」と指摘した。
利益共有型Ⅱは、分譲価格の70%を住宅都市基金から低利で義務的に借り入れる方式である。借入限度は5億円で、分譲価格5億1000万円を基準に初期自己資金は1億5300万円となる。金利はディディムドール貸付の基本金利より1%ポイント低く、最大0.5%ポイントの優遇金利も適用される。代わりに住宅の売却や借入返済時に、住宅価格の上昇益を借入平均残高比率に応じて基金と分け合わなければならない。
LHの持分蓄積型の初供給は、今月12月に京畿道高陽創陵S-2ブロックで行われる。全体1057戸のうち284戸が対象である。政府は来年も供給を拡大し、利益共有型Ⅱ導入のための公営住宅特別法令改正も推進する。
この研究員は「持分蓄積型事業を長期間運営するための資金調達策を具体化する必要がある」とし、「制度の定着と拡大の可否は最終的に実際の運営成果にかかっている」と強調した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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