土地取引許可制の影響は？規制地域と非規制地域の住宅価格動向

購入意欲の拡大と賃貸市場の不安…年末の延長を前に実効性の論争

義王市10.66%、軍浦市10.48%上昇…規制・非規制の同時強気

ソウル鍾路区北岳山から見た都心の全景。2026年10月1日[写真=ユ・デギル記者 [e-mail]]

ソウル全域と京畿道12カ所を土地取引許可区域に指定した10・15対策の指定期限が2ヶ月後に終了する。政府は年末までに延長の可否を決定する必要があるが、規制地域である京畿道義王市が今年二桁の上昇を見せ、規制を逃れた隣接の軍浦市と安養市万安区も同様に上昇したため、判断が難しくなっている。

3日、韓国不動産院によると、今年に入って義王市のアパートの売買価格は累積で10.66%上昇した。軍浦市も同期間に10.48%上昇した。政府は昨年の10・15対策で義王市を土地取引許可区域、調整対象地域、投機過熱地域として同時に指定したが、軍浦市は規制対象から外した。規制の有無が異なる二つの地域の住宅価格が同じ速度で上昇していることになる。

安養市では規制地域と非規制地域が共に上昇した。規制地域である冬安区が今年累積で16.90%上昇する一方、規制を逃れた万安区も7.48%上昇した。万安区のラミアン安養メガトリアの専有面積59㎡は、昨年4月に9億3000万ウォンで取引され、報告価格を更新した。また、7月の競売では入札者が18人集まり、鑑定価格の124.4%で落札された。

購入意欲も規制地域と非規制地域を問わず増加している。大法院登記情報広場によると、今年1〜9月に義王市と軍浦市で売買による所有権移転登記を申請した不動産は9727件で、前年同期比84.6%増加した。同期間の京畿道全体の増加率は0.8%にとどまった。軍浦市では山本・金正・堂洞などの既存住宅地域が増加分の92.4%を占め、義王市も高天地区の新規入居登記を除くと30.9%増加した。

土地取引許可制は施行初期に取引を抑制しただけで、価格の安定にはつながらなかった。ソン・スンヒョン都市と経済代表は「土地取引許可制施行後、許可申請に3〜4週間かかり、取引が遅延するボトルネック現象が見られた」とし、「初期の取引減少を規制効果と見るのは難しく、規制地域と非規制地域の両方で価格が上昇する問題が発生している」と指摘した。

賃貸市場の不安が売買価格を押し上げているとの分析も出ている。土地取引許可区域では住宅を購入すると2年間実居住しなければならず、ギャップ投資が制限され、その分賃貸市場に出る物件が減少する。コ・ジュンソク延世大学商南経営院教授は「土地取引許可制でギャップ投資は防いだが、賃貸市場が不安定になり、賃貸需要が売買需要に転換する現象が続いている」とし、「賃貸市場を安定させられなければ、売買価格の上昇も抑えられない」と説明した。

政府が年末にどちらの選択をするにせよ、負担が伴う。延長すれば軍浦と万安を追加で規制するよう圧力がかかり、解除すれば抑圧されていた需要が戻る可能性がある。ホン・ジソン国土交通部長官は先月7日の国政監査で「現在の状況から見ると、土地取引許可制維持に対する一定の必要性があると考えている」と述べ、延長の可能性を残した。また、以前の人事聴聞会では「土地取引許可を制限した後に解除すれば住宅価格が上昇する副作用もある」と述べた。

専門家は規制を広げるよりも物件が出るように方向を転換すべきだと指摘する。ソン代表は「今は規制を補完するのではなく、方向を転換すべき時だ」とし、「解除直後に一時的に価格が上昇する可能性があるが、市場に物件が出ることが最優先である」と強調した。コ教授も「実需者市場では規制を緩和することが市場の安定に役立つ可能性がある」とし、「江南3区と龍山区を除く地域では規制緩和の方針を検討する必要がある」と述べた。

* この記事はAIによって翻訳されました。

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