政府は、今年末に終了予定の土地取引許可区域の指定延長の可能性を残しつつ、売却促進政策と取引規制の整合性が問題視されている。税制改正により多住宅保有者などに住宅の売却を促しても、実居住義務が購入者の参入を制限すれば、実需者の住宅購入には限界があるとの指摘がある。
7日、国会国土交通委員会の国政監査で洪知宣国土交通部長官は、ソウル全域と京畿道の12地域の土地取引許可区域の指定延長について「市場状況を引き続き慎重に見守っている」と述べた。
国民の力の金正才議員が延長の可能性を再度尋ねると、洪長官は「現在の状況から見ると、土地取引許可制度にはある程度の需要があると見ている」と答えた。インチョンや京畿道南楊州市、平沢市、オサン市などへの規制拡大の可能性については、住宅価格や競争率などを総合的に考慮する必要があるとし、慎重な姿勢を示した。
政府が土地取引許可制度の維持を検討しているのは、投資需要の流入を防ぎ、住宅価格を安定させるためである。洪長官はこの日、江南3区と龍山区の住宅価格が下落に転じ、他の地域も上昇幅が縮小していると述べ、年末に向けて価格上昇幅が縮小するとの見通しを示した。
一方、政府は税制改正を通じて既存住宅の売却を促進している。昨年8月に発表された税制改正案には、多住宅保有者に対して調整対象地域の住宅譲渡所得税の軽減を2027年から2028年までの期間限定で行い、調整対象地域の賃貸アパートに対しては税制優遇を段階的に縮小する内容が含まれている。
ソウルのアパートの売買物件も年初より増加した。不動産ビッグデータ企業アシルによると、6日現在で7万1087件となり、今年1月1日の5万7001件より1万4086件（24.7%）増加した。ただし、この期間の物件増加を税制改正の効果だけで説明するのは難しい。
問題は増加した物件を実需者が購入できるかどうかである。賃借人がいる住宅は、購入者の入居時期と既存の賃貸契約の終了時期が一致する必要があり、取引に制約が生じる可能性がある。さらに、貸出規制による資金調達の負担が重なると、実居住の意向があっても購入が難しくなる可能性がある。
政府も賃貸中の住宅の取引の難しさを補うため、実居住の猶予範囲を広げてきた。昨年5月には無住宅者が賃借人のいる住宅を購入する際に適用される猶予対象を拡大し、先月には猶予申請期限を2027年末まで延長した。賃貸契約の更新も一度認められ、条件を満たせば最長2029年末まで入居を遅らせることができる。
ただし、猶予は一定の要件を満たした無住宅購入者に適用される。既存の住宅を売却して移転しようとする1住宅保有者などの実居住需要の取引制約をどれだけ解消できるかが残された課題である。土地取引許可制度の延長を検討しながら、猶予の拡大が実際の取引に繋がったかどうかも併せて検討する必要がある。
金孝宣KB国民銀行不動産首席専門委員は、土地取引許可制度の実居住猶予拡大について「税制改正により物件が出てくる状況で、土地取引許可制度が取引を妨げる矛盾を減らす必要がある」と述べ、「更新契約まで認めて賃借人が居住する住宅も取引と賃貸が同時に続くようにする意図があるように見える」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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