賃貸市場を安定させるためには、新規住宅供給とともに、既存住宅が賃貸市場に出ることを制約する規制も再検討する必要があるとの専門家の診断が出た。多住宅保有者や非居住1住宅者に対する規制、土地取引許可区域の拡大などが、賃貸住宅供給と居住移動を萎縮させ、賃貸価格の上昇圧力を高める可能性があるという。
イ・チャンム教授（漢陽大学、ソウル市総合建築家）は、7日、韓国プレスセンターで開催された『2026ソウル住宅フォーラム』で『売買市場規制強化と賃貸市場の不安』をテーマに基調講演を行い、このように述べた。このフォーラムは、賃貸市場の現状を診断し、安定化策を模索するために設けられた。
イ教授は、賃貸市場の不安を物理的な住宅供給不足だけで説明するのは難しいと考えている。多住宅保有者だけでなく、自身が所有する家を賃貸し、他の住宅に居住する非居住1住宅者も賃貸供給の一翼を担っているため、規制の影響を共に考慮する必要があると説明した。
彼は非居住1住宅者について「無視できない賃貸住宅供給者の役割を果たしている」と述べた。住宅保有数や実居住の有無を基準に規制する過程で、彼らが供給していた賃貸住宅が減少する可能性があるという趣旨である。
韓国の住宅市場では、売買と賃貸が密接に結びついている点も指摘された。賃貸保証金は賃貸人にとって住宅購入などに必要な資金調達手段であり、同時に賃借人が賃貸ローンなどを通じて準備しなければならない住宅資金でもある。売買市場に対する規制が賃貸人の資金調達や賃借人の居住選択にも影響を与える可能性があるという。
土地取引許可区域の拡大も賃貸市場の不安要因として指摘された。実居住義務により購入した住宅を賃貸することが難しくなり、賃貸物件が減少し、賃借人の移動も制約される可能性があるとの主張である。
イ教授は「土地取引許可区域指定以降、賃貸料の急騰が深刻に見られる構図がある」と述べ、「正常な市場での居住移動を非常に抑制していることが最大の問題点である」と指摘した。
居住移動が制約されると、住宅供給効果が市場に広がる過程も制約される可能性があると考えられる。新しいアパートの入居者が既存住宅を空け、他の世帯がその家に移る連鎖的な移動が行われる必要があるが、取引と賃貸供給が萎縮すれば、このつながりが弱まる可能性があると説明した。
そのため、再開発事業のアパートだけでなく、非アパート供給も拡大する必要があると強調した。イ教授は「現在実現できていない非アパート供給の拡大のためには、最も重要なのは多住宅保有者規制の緩和である」とし、非居住1住宅者や多住宅保有者・登録賃貸事業者の規制、土地取引許可区域指定などを段階的に再検討する必要があると述べた。
民間賃貸供給体系の改善についても議論された。イ・サンヨン名知大学教授は、国内外の企業型民間賃貸の事例を基に活性化策を提案した。チョ・ガンテMGRV代表は、賃貸住宅供給・運営の経験を基に、増加する賃貸需要に供給体系が追いつかない現場の問題と改善策を発表した。
公共賃貸の『住宅のはしご』機能を強化すべきだとの提言もあった。キム・ジュンヒョン名知大学教授は、長期賃貸が低い賃貸料で居住安全網の役割を果たしてきたと評価し、入居者の資産蓄積と次の段階の居住への移動を支援する必要があると強調した。
キム教授は「長期賃貸に入居することを目指すのではなく、他の資産プロジェクトを結びつけるべきである」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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