都心公営住宅複合事業候補地に選定されたソウル・龍山区効昌公園前駅北側の大通りには、スーパーや飲食店などの商業施設が並んでいる。[写真=張宣雅記者]
ソウル・龍山区効昌公園前駅北側が都心公営住宅複合事業の候補地に選定され、住民の思惑が交錯している。老朽化したビラの所有者は居住環境の改善と資産価値の上昇を期待する一方、賃貸収入や生計がかかる多家族住宅・商業施設の所有者は補償や追加負担金を懸念している。一部では非常対策委員会の構成が提案され、今後の住民同意確保の過程で利害調整が課題となっている。
5日、国土交通省によると、効昌公園前駅北側は最近、都心複合事業の新たな候補地11か所のうちの1つに選ばれた。効昌洞一帯の9万3262㎡に約4040戸を供給する事業で、2027年上半期に予定地区指定、2030年下半期に着工を目指している。
都心複合事業は、公的機関が土地を確保して事業を推進し、土地所有者に対して補償または現物補償を行う方式である。一般的な組合方式の整備事業とは構造が異なるため、既存不動産の形態や利用方法に応じて所有者の利害関係も異なる可能性がある。
効昌洞のある不動産業者は「老朽化したビラを持つ人々は開発によって居住環境が改善され、資産価値も高まることを期待している」としつつ、「多家族住宅や商業施設・ビルを持つ人々は賃貸収入や生計がかかっているため、雰囲気はまったく異なる」と述べた。
近隣の龍門洞の不動産業者は、候補地選定を歓迎する住民が多いとしながらも、「賛否の意見があるため、原住民の被害を減らしつつ同意率を確保することが重要だと思う」と語った。
商業施設の所有者たちの懸念は、現在の生計を続けられるかどうかに集中している。この地域で15年商業施設を保有しているA氏は「アパートを望んでいるわけではなく、長年この場所で事業を営み財産を築いてきた」とし、「この地域には個人事業を営む人が多く、開発は生計に直結する問題だ」と指摘した。
続けて「道路沿いの商業施設の所有者はほとんど反対するほど反対意見が強い」とし、「これまで国土交通省やソウル市、韓国土地住宅公社（LH）に反対の苦情を申し立ててきたが、候補地選定が公式化されたため非常対策委員会を組織して対応すべきだという話も出ている」と述べた。
多家族住宅の所有者も悩みが深い。賃料を生活費に活用している場合、補償水準や追加負担金だけでなく、開発過程で生活費収入が途絶える問題も考慮しなければならない。比較的最近建てられたビラやワンルーム、通常営業中の商業施設が事業地に含まれている点についても、一部住民から不満が出ている。
都心複合事業は、公的機関が土地を確保して開発し、所有者に補償または現物補償を行う方式である。所有者の立場からは、既存資産の補償水準や現物補償条件、開発期間の所得空白が同意の判断基準となる。
西進亨・光云大学不動産法務学科教授は「商業施設を保有していると現在の賃貸収入というキャッシュフローが発生するが、アパートに開発されるとこのような収益が消える可能性がある」とし、「アパートを受け取れるのか、どれだけの補償を受けられるのかなどについて所有者の悩みは大きくなるだろう」と説明した。
このような利害関係の違いは、今後の住民同意確保にも影響を与える可能性がある。公募当時の住民の意向率は約37.5%で満点を獲得したが、複合地区指定には土地所有者の3分の2以上の同意と、所有権取得または使用同意を通じて土地面積の半分以上の確保が必要である。初期の参加意向を法定同意に結びつける手続きが残されている。
国土交通省は老朽度などの法定要件だけでなく、事業性や住民の意向を総合的に検討したとの立場を示している。国土交通省の関係者は「以前に事業が解除またはキャンセルされた事例があったため、今回は住民の意向率を事前に調査して候補地を選定し、同意率未達の可能性を大幅に減らした」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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