住宅ローンを利用しようとする消費者の計算が複雑になっている。金利上昇が原因である。通常、金利が上がると固定型を選ぶ方が有利だが、現在の状況は異なる。変動型金利が固定型よりも0.5%ポイント以上低いため、当面の利息負担だけを考慮すると変動型が有利である。しかし、簡単に変動型を選ぶことも難しい。基準金利がさらに上昇すれば、将来的な利息負担が増える可能性があるからだ。金利上昇期において、固定型と変動型のどちらが有利であろうか。
現在の金利だけを見れば、変動型が有利である。先月7日現在、5大銀行（KB国民・新韓・ハナ・ウリ・NH農協）の固定型住宅ローン金利は年4.80%～7.24%、変動型は年4.28%～6.65%であった。変動型は固定型よりも下限で0.52%ポイント、上限で0.59%ポイント低い。通常、韓国銀行が基準金利を一度に0.25%ポイント調整することを考慮すれば、これは小さくない差である。
変動型金利が低いのは、両商品が市場金利上昇を反映する速度が異なるためである。固定型住宅ローンの基準となる銀行債5年物金利は、将来の基準金利の見通しを迅速に反映する。一方、変動型の基準であるコピックス（COFIX・資金調達コスト指数）は、銀行が預金や銀行債などで資金を調達する際に実際に負担したコストを基に算出されるため、市場金利の反映速度が遅い。
当面の利息負担を減らすことが最優先であれば、変動型を検討する価値がある。数年内に家を売却する予定や、余剰資金でローンを早期返済する計画がある借り手も同様である。一方、金利がさらに上昇した場合に増加する元利金を負担するのが難しい場合は、固定型が安全な選択である。変動型は通常、6ヶ月または1年ごとに金利が再設定され、基準金利の上昇が続けば月々の返済額も増加する可能性がある。特に、借入額が大きい場合や収入に対する元利金の負担が高い借り手であれば、たとえ金利が少し高くても一定期間金利を固定する方が有利である。
融資限度を最大限に確保する必要がある借り手にも固定型が有利である。ストレス総負債元利金返済比率（DSR）は、将来の金利上昇の可能性を考慮して、実際の貸出金利に一定の金利を加えて限度を算定するが、金利が頻繁に変動する商品ほどより大きな負担が適用される。首都圏・規制地域の住宅ローンのストレス金利が3.0%の時、変動型には全て反映されるが、30年満期5年周期型には40%の1.2%ポイントのみが適用される。
結局、選択基準は金利の見通しよりも自身の返済能力と必要な融資規模に置くのが良い。今すぐ利息を減らすことが重要であり、将来的な金利上昇を負担できる余裕があるなら変動型を、金利上昇に伴う月々の返済額の増加が負担であったり、融資限度を最大限に確保する必要があるなら固定型を優先的に検討すべきである。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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