ソウルの整備事業市場では、建設会社同士の本入札での対決が姿を消している。しかし、受注競争がなくなったわけではない。工事費や金融費の負担が増大する中、入札会場での正面勝負を避け、数ヶ月前から事業性の高い団地を選び、組合員の支持を先取りする競争方式に変わっている。
実際の入札では単独応札が続いている一方、団地周辺には大手建設会社のブランドラウンジが次々と設置されており、『場外受注戦』が盛り上がっている。最近では、約30兆ウォン規模の再建築市場と評価される目黒新市街が代表的な存在である。
10日、建設業界によると、8月第4週時点で、施工能力評価上位10社の今年の都市整備事業の累積受注額は約30兆8700億ウォンである。しかし、今年ソウルでこれらの建設会社が施工権を確保した25の事業所のうち、複数の企業が実際に入札で対決したのは圧九井5区と新反浦19・25次、成水戦略整備区4地区の3カ所に過ぎなかった。全体の12%である。残りの22カ所は競争なしで施工会社選定手続きが進められた。
事業性の高い『大物』も例外ではない。目黒6団地はDLイーエンシーが2回単独応札した末に施工権を確保し、工事費約2兆6100億ウォン規模の目黒10団地も現代建設が2回単独入札して優先交渉対象者となった。12団地も初回入札でGS建設のみが参加し、落札された。
入札は静かだが目黒各地に『ブランドラウンジ』
入札会場の外の雰囲気は正反対である。目黒新市街1～14団地は現在2万6629戸から再建築後約5万戸規模に変貌する見込みである。全体事業規模は約30兆ウォンと推定され、大手建設会社が今後数年間に確保すべき核心受注市場として挙げられている。
現代建設は昨年3月目黒10団地近くに続き、5月7団地近くに『D.H目黒ラウンジ』を開設した。大宇建設も『サミット目黒ラウンジ』を設け、8・11・14団地などを主要事業所として検討している。DLイーエンシーはオモクキョ駅近くの『アクロ目黒リージェンシー』を拠点に6団地を確保した後、14団地など追加事業所も検討している。
後発企業も加わっている。ロッテ建設は2・7・14団地を主要目標として『目黒ルエルラウンジ』を順次開設する計画であり、IPARK現代産業開発は11団地を核心事業地として今月末に『アイパーク目黒ラウンジ』の開館を準備している。ポスコイーエンシーは2・4・14団地などを検討し、目黒のプロモーション拠点を設けることを進めている。GS建設も別途『ザイラウンジ』を準備しており、三星物産は5・9・13団地など複数の事業所を検討している。
一つの団地を巡って競合他社と最後まで争うのではなく、目黒全体にブランドをまず知らせ、複数の事業所を管理しながら事業性と勝算が高いところを選んで入る方式である。
建設会社の視線は特に7団地と14団地に集中している。目黒7団地は既存の2550戸を最高49階、4335戸に再建築する事業である。昨年7月に組合設立認可を受け、今月2日には施工会社選定を支援する建設事業管理（CM）業務の入札も公示された。14団地は再建築後5123戸で目黒で最大規模である。業界ではこれら2団地が単独応札の流れを破り、実際に大手間で競争が成立する可能性が相対的に高い事業所として挙げられている。
『7000万ウォン引越し費用』から『ラウンジ先取り』まで
受注戦は徐々に進化している。2017年反浦住宅1団地1・2・4区では現代建設とGS建設が正面から対決した。現代建設は組合員2292名に対し、戸当たり7000万ウォンの無償引越し費用を提示した。総額1600億ウォンを超える規模で論争が大きくなり、国土交通部が法違反の可能性を指摘し、組合はその条件を削除した。その後、現代建設が1295票を獲得し、GS建設（886票）を抑えて施工権を獲得した。当時の受注戦は現金性の特典競争が極端に進んだ代表的な事例として挙げられる。
2020年反浦3区では競争の軸が金融に移った。三星物産は工事費を含む事業費を年1.9%で調達する案を提示し、大宇建設は事業費7800億ウォンに年0.9%固定金利を掲げた。後分譲やリートなど一般分譲方式まで競争条件に含まれ、単純な現金支援ではなく、組合の金融費用と分譲リスクを減らす戦略が浮上した。
今年圧九井5区では競争項目がさらに細分化された。DLイーエンシーは3.3㎡当たり工事費1139万ウォン、工事期間57ヶ月、事業費金利COFIX+0%、移転費用LTV150%、分担金最大7年猶予を提示した。現代建設は工事費1168万ウォン、COFIX+0.49%、LTV100%、分担金最大4年猶予などで対抗した。ブランドや設計を超え、組合員が負担する金融費用や事業期間まで受注戦の数字となった。
業界関係者は「過去には工事費と金融条件を前面に出した正面勝負が中心だったが、最近では事業性の高い地域を選別し、組合員接点をまず確保し、後続事業まで狙う長期戦の性格が強まっている」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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