国土交通省が来年導入を推進する普遍型公営賃貸住宅が無住宅者の住宅安全網として定着するためには、好ましい立地と住宅品質だけでなく、入居者が負担できる保証金・賃料を設計する必要があるとの指摘がある。
6日、国土交通省によると、普遍型公営賃貸住宅は第3期新都市の駅近やソウル市中心部など好ましい地域に民間住宅水準の公営賃貸を供給し、所得・資産基準を緩和して多様な層の無住宅者が入居できるようにする制度である。
南楊州市の王宿S10ブロック、仁川市の計陽AC2-1ブロック、ハナム市の教山公共複合用地などが供給対象地として挙げられている。基本居住期間は6年だが、出産や子どもの数に応じて延長され、子どもが3人以上の場合は最大20年まで居住できる。全体の50%以上は無住宅の若年層に割り当てられる予定である。
既存の公営賃貸が低所得層中心であったのに対し、普遍型公営賃貸は入居対象と住宅品質を拡大し、より広範な無住宅者を受け入れる点で異なる。
ただし、具体的な保証金と賃料の算定方法はまだ公開されていない。入居基準を緩和し、立地と面積を引き上げても、実際の住宅費が高ければ若者や無住宅者のアクセスが低下する可能性がある。
公営賃貸の住宅費は周辺の市況や住宅供給原価、入居者の所得などを基準に設計できる。市況に連動すれば、住宅価格や賃貸価格が高い地域では保証金と賃料も共に上昇する。供給原価を基準にしても、土地費や建築費が増えれば賃料が高くなる可能性がある。所得に応じて賃料を差別化すれば入居者の負担は軽減されるが、政府や公的機関の財政支援が必要である。
ソウル住宅都市開発公社(SH)の長期賃貸住宅は普遍型公営賃貸とは価格構造が異なるが、好ましい立地の公営賃貸が市況に連動する際に生じる負担を示している。長期賃貸は近隣の2～3か所の団地の賃貸契約金額の平均などを基に保証金を算定し、周辺の賃貸価格が上昇すれば保証金も上昇する。
最近のSHの第8回長期賃貸住宅2（ミリネ家）の募集公告によると、江南区の清潭ルエル専有面積59㎡の保証金は11億7000万円、瑞草区の盤浦洞レミアンパースティジ専有84㎡は13億8840万円に設定された。
先月の第51回長期賃貸住宅募集公告でも、全1381戸のうち421戸（30.5%）の保証金が無子世帯に適用される基本総資産基準6億6200万円を超えていた。保証金が10億円以上の物件も82戸（5.9%）あった。資産基準を満たしても、入居するには別途大金が必要な状況である。
ただし、立地と品質を向上させながら住宅費を一律に低下させることには限界があるとの意見もある。イ・ウンヒョン大韓建設政策研究院研究員は「財源と供給余力が無限ではない状況で、広く品質の良い住宅を安価に提供するには限界がある」と述べ、「投入コストを回収するためには一定水準の賃料が必要なため、供給価格を無条件に下げることは難しい」と指摘した。
そのため、公的に土地費や建築費などの供給原価を削減する方策を講じる必要があるとの指摘がある。
クォン・デジュン漢城大学経済不動産学科名誉教授は「普遍型公営賃貸は分譲ではなく賃貸住宅であるため、住宅費を下げる方策を考える必要がある」とし、「安価な土地を確保して供給すれば賃料を下げるのに役立つ可能性がある」と述べた。
続けて「賃貸住宅に投入される費用が高くなるほど、賃貸負担も高くなるしかない」とし、「公的に土地費や建築費など原価を下げる方策を講じることも重要である」と強調した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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