韓国不動産院が発表した8月31日基準の週次アパート価格動向によると、ソウルのアパート売買価格上昇率は0.22%で、前週の0.29%から0.07ポイント減少した。江南圏の主要地域は下落したが、江北圏では上昇幅を拡大し、地域ごとの温度差が明確である。
江南圏の購入意欲『急落』、ノウォン・ソンブク区など江北圏『急上昇』
詳細な数値を見てみると、江南3区の中で江南区は前週よりも下落幅を0.3ポイント拡大し、-0.41%を記録した。ソチョ区は0.18ポイント減少し、-0.23%となった。ソンパ区は前週よりも上昇幅が0.08ポイント縮小し、0.01%を記録し、『横ばい圏』に近づいている。
一方、外縁と見なされていた江北圏では上昇傾向が顕著である。ソンブク区が0.54%で最も高い上昇率を記録し、△チュンラン区0.52% △ノウォン区0.5% △江北区0.45%の順である。
この流れは賃貸市場でも類似している。この期間中、ソウルのアパート賃貸価格は0.21%上昇し、江南区とソチョ区はそれぞれ-0.13%、-0.1%を記録した。一方、ソンブク区と江北区はそれぞれ0.38%、ノウォン区とドボン区もそれぞれ0.37%・0.32%上昇した。
同日に発表されたKB不動産の『週次KBアパート市場動向』でも、江南圏と江北圏のソウルアパート価格の差が確認された。江南区は-0.04%を記録し、3週連続で下落した一方、ノウォン区は上昇率0.63%、ドボン区も0.45%を記録し、並んで1位と2位を占めた。
賃貸市場を見ても、江南区は-0.03%を記録し、3週連続で下落した一方、ノウォン区は0.46%でソウルの賃貸平均上昇率(0.19%)を上回った。
KB不動産の関係者は「江南区では最近の税制改正案の修正動向を見守る中、売主・買主が様子見に入っており、取引も少ない状態である」とし、「一方、ノウォン区では安価な物件が早く売り切れ、新たに出てくる物件も価格が上昇している」と説明した。
税制改正案・金利上昇により江南は様子見、外縁は『調整中』
ソウルの中心地である江南圏の弱気の背景には、高額住宅を対象とした税制改正や政策の不確実性が挙げられる。
政府は8月3日に総合不動産税と譲渡所得税の制度を見直す2026年税制改正案を発表した。当時、非居住1住宅者の総合不動産税の基本控除額の縮小や税負担上限率の引き上げなどが含まれていたが、9月1日には『現行』を維持するとの方針に転換した。1ヶ月で政策基調を覆したことで、政策の不確実性が高まった。
金融環境も影響を与えた。韓国銀行の金融通貨委員会は8月27日に基準金利を年2.75%から3.00%に0.25ポイント引き上げた。政府は8月13日に家計貸出の総量供給余力を拡大したが、LTV・DSRなどの主要規制を維持することにしたため、高額住宅を中心とした資金調達の負担は依然として大きいとの分析がある。
一方、中低価格地域では相対的に低い購入価格と実需が価格を支えている。価格負担と物件の流動性が低下する中で、無住宅の実需者が相対的に資金調達の困難が少ない江北に目を向けている。
キム・インマン不動産研究所所長は「最近の税制改正と貸出規制の影響で、江南では迅速に利益を実現しようとする物件が増えている一方、ソウルの外縁では住宅購入の調整が行われている」とし、「当面は江北とソウルの外縁を中心とした購入意欲が続くであろう」と展望した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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