知識産業センターの購入者たちは、資産価値の下落に伴う融資縮小や金利上昇、元金返済の負担を抱え、崖っぷちに追い込まれている。
京畿道にある知識産業センターを分譲購入したA氏は30日、本紙とのインタビューで「最近、融資延長の過程で金利上昇と頻繁な再審査による元金返済の負担が増している」と訴えた。
A氏は今月、融資を延長する際に適用金利が4%台中盤から7.33%に上昇し、融資満期が3ヶ月ごとに更新される条件に変更されたと明らかにした。A氏は2023年に分譲価格4億1000万円の知識産業センターを購入し、3億4800万円を融資を受けた。
当初1700万円と通知されていた元金返済額は、今回の延長で約1000万円に調整されたが、3ヶ月後からが問題である。A氏は「賃借人が入居しているが、融資利息を返済するにも不足しており、自分の資金を追加で投入している」とし、「元金返済を求められ続ければ耐えられない」と訴えた。
問題は、融資負担が増えても資産を売却して解決するのが難しい点である。知識産業センター市場には、施行会社が保有する未分譲物件が割引価格で出ており、既存の購入者が売却に出るのも容易ではない。一部の物件は分譲価格に対して約18%割引された価格で販売されている。実際、A氏が4億1000万円で分譲を受けた物件を施行会社が約3億2000万円で出している状況である。
賃貸も容易ではない。空室が増える中、賃料を下げてでも賃借人を探す状況である。業界関係者は「知識産業センターは賃料を20万〜30万円程度まで下げてでも賃借人を探そうとする場合がある」とし、「相対的に高い管理費負担もあり、空室を維持することも容易ではない」と述べた。
実際、金融機関も知識産業センターを含む商業用不動産に対する審査を強化している傾向にある。銀行関係者は「知識産業センターの業況が良くないため、銀行の審査が厳しくなった」とし、「過去には担保比率が80%まで出たが、地産の担保価値評価が良くないため、50%まで下がることもある」と述べた。続けて「担保融資の比率が減少した部分は信用融資に転換されることもある」と説明した。
結局、『地産価格の下落→担保価値の下落→融資限度の縮小→追加資金投入→競売』という悪循環が生じている。
カン・ウンヒョン法律事務所名都競売研究所所長は「かつて注目を集めた知識産業センターは、首都圏を中心に供給が多く行われたが、供給過多と景気後退により需要が低下した」とし、「当時、金融機関の融資制限は今よりも厳しくなく、レバレッジを活用して購入した投資家が多かったが、金融機関の融資圧力が高まる中で競売に回る物件も増えている」と述べた。
競売に回った後も損失を回復するのは容易ではない。商業用不動産は住宅よりも購入需要が限られているため、入札が繰り返される可能性があり、急いで処分する場合は相場よりも低い価格で売却されることがある。特に落札価格率が低下すると、既存の購入者の損失が大きくなると同時に、知識産業センターの相場や担保価値を再び引き下げる要因となる可能性がある。
一方、既存の知識産業センターの用途転換が解決策として浮上している。韓国不動産開発産業研究院は、昨年3月の政策研究報告書で未分譲知識産業センターの住宅施設転換を代案として提案し、これを実現するためにはLHの買い取り契約と政策金融支援、金融・税制規制の緩和が必要であると説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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