マスタン投資運用は、不動産投資市場の低迷や金融当局の制裁などにより揺らいだ成長の原動力を開発事業で再び見出そうとしている。成数洞のオフィスから永登浦のデータセンター、余州の物流センター、江南の複合施設まで、開発領域を急速に拡大している。
その方法は過去とは異なる。土地を確保した後にプロジェクトファイナンス（PF）を立ち上げ、すべての開発リスクを負うのではなく、まずテナントを確保し、資産管理会社（AMC）やプロジェクトファイナンス投資会社（PFV）、大手建設会社と役割を分担する構造を積極的に活用している。
金融当局の制裁や業績の鈍化により、機関投資家（LP）の信頼回復が重要な状況で、開発リスクをどれだけ事前に減らし、新たな投資資金の誘致につなげるかが評価されている。
30日、マスタン投資運用によると、現在の代表的な開発事業はソウル成東区で進行中の『無印良品成数E4』である。成数駅から徒歩2分の距離に、地下5階・地上12階、延床面積約3000坪のオフィス・リテール複合施設を建設する事業で、2028年の竣工を目指している。
無印良品をはじめ、ヨジン建設産業、三星物産建設部門などが事業パートナーとして参加している。最近では、実際にE4プロジェクトを対象に大学生が市場分析や投資構造、財務計画、リスク管理、エグジット戦略を設計するコンペティションも行い、この事業を代表的なバリューアップ事例として前面に押し出している。
◆ テナントを先に確保し、PF…『リスクを先に減らす開発』
E4事業の特徴は、開発初期から主要なリスク要因を先に抑えた点である。
マスタンは、先賃貸契約と工事請負契約、PF融資契約を開発初期段階で締結した。建物を先に建設し、竣工後にテナントを探すのではなく、賃貸需要を確保した状態で金融と施工を結びつけ、空室や工事費、資金調達リスクを共に低減する構造である。
開発領域もオフィスを超えてデータセンターに拡大している。ソウル永登浦区では10MW級の都市型データセンターを開発中である。マスタンは用地発掘と電力確保に直接参加し、引き込み電力10MWのうちIT負荷6.5MWについて先賃貸も確保した。汐留金融機関を主要な需要層として、2028年下半期の竣工を目指して事業を推進している。
データセンター開発で最も重要な電力とテナントを事業初期から確保した点で、E4と似た戦略である。
京畿道余州市加南邑では、延床面積28万4220㎡の大型物流センター開発に参加する。この事業では、マスタンが直接施行リスクを全て負うのではなく、AMCを担当した。今年上半期に着工し、2028年末の竣工を目指している。
江南では別途PFVを活用する。道山大路224番地に業務・教育研究・近隣生活施設が結合した複合施設を開発するため『道山大路PFV』を設立し、土地の購入と所有権の移転を完了した。容積率の引き上げなどを通じて資産価値を高めた後、2029年の竣工を計画している。
建設会社とリスクを分担する動きも本格化した。昨年4月には、韓華建設部門と開発事業共同推進のための業務協約（MOU）を締結した。新規事業の発掘からPFVなどの共同法人設立まで、マスタンが投資者募集と金融構造設計、資産管理を担当し、韓華が企画・設計・施工の能力を提供する方式である。
最近のマスタンの開発事業には『先賃貸→PF先確保、AMC→限定的リスク負担、PFV→プロジェクトリスク分離、建設会社パートナーシップ→工事費・工期管理』という共通点がある。運用会社自身の信用だけで事業を進めるのではなく、開発段階ごとのリスクを外部パートナーと分担する形である。
回収時期を柔軟に持つ戦略も並行している。マスタンは2024年6月に成数洞プライムオフィス開発事業を3.3㎡当たり3450万円で先買いし、竣工を前に買主の地位を3.3㎡当たり3640万円で譲渡した。会社側はこれにより約40%の内部収益率（IRR）を得たと説明している。開発後の長期運用だけにこだわらず、市場状況に応じて竣工前でも投資資金を回収する戦略である。
マスタン投資運用の関係者は「オフィス、データセンター、物流センターなどで資産群を広げ、開発事業の領域を多角化している」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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