![11日、ソウル・松坡区のロッテワールドタワーから見たソウル市内の住宅団地の様子。 26.08.11[ユナヒョン記者, shooting@ajunews.com]](https://image.ajunews.com/content/image/2026/08/28/20260828172620245205.jpg)
京畿南部・西南部のアパート価格が堅調に推移している。全体の人口移動と住宅購入意欲は低下しているが、ソウルへのアクセスが良く、職場と住居の近接性、学区、新築アパートを備えた地域に実需が集中する「選別的移動」が拡大している。
28日、KB国民銀行KB不動産によると、8月第4週の京畿アパートの売買価格は前週比0.25%上昇し、全国平均の0.11%を大きく上回った。
京畿では、スウォン・ヨントン区が1週間で0.92%上昇し、全国での上昇率1位を記録した。クァンミョン市が0.90%、ソンナム・ジュンウォン区が0.76%で続いた。ファソン・ドンタン区は0.53%、ヨンイン・スジ区は0.42%上昇した。価格上昇の上位地域は、ほとんどがソウルへの通勤需要を吸収できる京畿南部・西南部の生活圏に集中している。
人口移動の規模自体は減少しているが、京畿南部を中心に居住に対する実需が集中し、住宅価格の上昇が続いているとの分析がある。
国家データ庁の7月の国内人口移動統計によると、先月の国内移動者数は46万8000人で、昨年同月比15.5%減少した。人口100人当たりの移動者数を示す人口移動率も10.8%で、1年前より2.0ポイント低下した。
同月、ソウルでは転入者より転出者が6108人多かった。一方、京畿では転出者より転入者が5106人多く、全国17の市・道の中で順流入規模が最も大きかった。4月の国内人口移動統計でも、ソウルは6341人の順流出を記録したのに対し、京畿は3797人の順流入があった。月ごとの変動はあるが、最近ソウルから人口が流出し、京畿がそれを受け入れる流れが繰り返されている。
国家データ庁が発表した過去20年間の首都圏人口移動統計でも、首都圏は2011年に初めて順流出を記録し、2017年に順流入に戻った後、順流入の流れを続けている。
年齢別では、19〜34歳の若年層が過去20年間にわたり首都圏に順流入している一方、40〜64歳の中高年層は2007年以降、首都圏から順流出している。
ソウルに職場を持ちながら、相対的に広いまたは新しいアパートを選ぼうとする世帯が、ソウルの境界を越えて京畿に移動する構造が見られる。スウォン・ヨントンとファソン・ドンタンは、サムスン電子の事業所をはじめとする京畿南部の産業団地へのアクセスが良く、ヨンイン・スジ区はソウル・江南地区への移動が便利である。クァンミョンはソウル・西南部と生活圏が接しており、ソンナム・ジュンウォン区は分譲・パンギョと比較して相対的な価格負担が低いことが、実需を引き寄せる要因として挙げられる。
人口移動と関連した居住需要は、売買だけでなく賃貸市場でも確認される。KB不動産の統計によると、8月第4週の京畿アパートの賃貸価格は0.20%上昇した。前週の上昇率0.14%より0.06ポイント拡大した。
ハナム市の賃貸価格が0.56%上昇し、京畿で最も高い上昇率を記録した。スウォン・チャンアン区が0.53%、ヨンイン・スジ区が0.49%、クァチョン市が0.48%、ファソン・ドンタン区が0.45%、スウォン・クォンソン区が0.43%上昇した。売買価格上昇地域と賃貸価格強気地域が京畿南部とソウル接近地域に重なっている。
スウォンでは、ヨントン区の売買価格が0.92%上昇する一方、チャンアン区とクォンソン区の賃貸価格もそれぞれ0.53%、0.43%上昇した。都市全体の居住需要が売買と賃貸市場に分かれて流入する様相が見られる。ヨンイン・スジ区も売買0.42%、賃貸0.49%で、両市場が同時に強気を示した。ファソン・ドンタン区も売買0.53%、賃貸0.45%上昇した。
ただし、価格上昇とは裏腹に、購入意欲は低下している。全国の購入優位指数は46.4で、前週より1.7ポイント低下した。京畿の購入優位指数は58.9で、前週より1.2ポイント下がり、インチョンは31.1で1.2ポイント低下した。ソウル・京畿・インチョンすべてで価格は上昇したが、購入者は増えていない。
結局、価格競争力があるか、開発・交通の好材料を持つ一部地域で取引が行われ、指数が引き上げられているとの分析がある。実際、京畿全体のアパートの売買価格上昇率は0.25%で、スウォン・ヨントン区とクァンミョン市は0.9%を超えて上昇したが、一部の郊外地域は横ばいまたは下落を記録した。
京畿クァンミョンのA不動産業者の関係者は、「現在のように賃貸価格上昇と入居物件の減少が続けば、短期間に賃貸需要の一部が売買に迅速に転換される可能性がある」とし、「ただし、融資規制や税負担、経済の減速が大きくなれば、近隣地域の購入観望は長引く可能性がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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