代表的な例が残金貸出である。分譲当時には貸出規制がなかったため、新築アパートの入居予定者に対して残金貸出を増やす方針が進められている。
もちろん、すでに分譲契約を結んだ実需者の資金事情を考慮する必要がある。しかし、同じ規制環境で家を購入するために資金を準備している他の実需者は、首をかしげざるを得ない。入居を控えた団地に出た追加貸出を貸出総量に含めると、他の人々の貸出限度が減少する結果を招く。残金貸出などを貸出規制総量から除外すれば、これまでの規制が誤っていたということになる。
さらに大きな問題は、政策が作られた過程である。水原のあるアパートの入居予定者が先月23日、大統領主宰の不動産大討論会で貸出が止まって残金を支払えないと訴えると、「一度点検してみてほしい」との大統領の一言で貸出の扉がすぐに開かれた。5大銀行が5000億ウォンの追加貸出を行った。銀行が移転費用・中途金・残金などの集団貸出を積極的に行った結果、残高が1か月で9000億ウォン以上増加したことが明らかになった。
家計貸出を厳しくする前に、残金貸出の混乱を十分に把握しておくべきではなかったかと思う。家計貸出の総量管理も同様である。目標値を従来の1.5%から3%に2倍引き上げ、若者や中低所得層などの実需者に対して総量をさらに開放するとしている。年間の総量規制を引き上げるのは今回が初めてである。政策を締め付けた後に問題が発生し、再び緩和する形であれば、初めから精緻な対策とは言えない。金融界でも失望の声が続いている。17の銀行の公開措置を集計した結果、今年に入って家計貸出の取り扱い基準が変更された回数は73回に達した。住宅契約は残金まで数か月を見越して資金計画を立てなければならないが、貸出基準は数日間で変わってしまったからである。
貸出の原則はとっくに消えてしまった。高信用者の金利が高くなり、担保価値が高くても貸出限度は減少した。貸出を受けるためには政府の配慮を求める状況にまで至った。政府の揺れ動く規制により、主要銀行は貸出を緩めたり締めたりしている。貸出のハードルがますます高くなり、「貸出オープンラン」が続いている。急を要する心情から、2金融圏や3金融圏を探し回り、借金まで動員しなければならないという悲鳴が上がっている。
揺れ動く政策に加え、実需者が何を求めているのかについての考慮も十分ではないように見える。政府は若者層の住宅負担を軽減するための代案として、連立・多世帯などの非アパートを提案している。非アパートを選択肢として広げること自体は間違いではない。しかし、若者層がなぜアパートを好むのかについての考慮も同時に行われるべきである。アパートは相対的に居住環境と管理体制が安定しており、将来的な売買・賃貸などの取引が容易で、資産価値の面でも好まれるためである。このため、価格が相対的に安いからといって非アパートが若者の代案になることは難しいと思われる。若者が借金なしで資産を蓄えていけるように政策設計を行うことが政府の任務である。政策を打ち出して反発があれば、なだめるような応急処置をするのは目を隠してあうんするだけである。
もちろん、家計負債管理は急務であり重要な課題である。家計の所得を保全し、韓国経済の成長を考慮するなら、すべての政策能力を動員するのが正しい。しかし、国民の住宅安定と資金調達問題がかかっている点で、金融当局は細心かつ精緻にアプローチしなければならない。そうでなければ、政府が不動産政策の目的を見出す間に、消費者と銀行の疲労はさらに大きくなるだろう。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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