李在明大統領は23日、住宅政策に関する国民大討論会で、いわゆる『一つの優れた住宅』を深刻な問題として位置づけた。1世帯1住宅を保護しようとする政策が、住宅価格と保有目的を適切に区別せず、最も高価な一軒に投資需要を集中させてしまったとの診断である。李大統領は、超高額住宅にどの程度の税負担を課すべきかを議論する必要があると述べた。今月末に発表される税制改正案では、超高額1住宅に対する課税が重要な争点として浮上している。方向性は正しいが、設計が不十分であれば、これを防ぐための規制が別の偏りを生む可能性がある。
住宅数だけで課税すると、保有資産総額が似ていても、複数の住宅を所有する人が高額住宅を一軒持つ人よりも多くの税金を支払うことになる。多住宅規制が強化されるほど、需要は規制を逃れるために高額住宅に移行する。『一つの優れた住宅』は、規制が弱いからだけではなく、住宅数に依存した規制が投資形態を変えた結果でもある。住宅数よりも保有額を合理的に反映し、超高額1住宅にも資産規模に応じて課税する方向が必要である。
ただし、住宅数という古い境界線を超高額基準という新しい境界線に変えるだけでは不十分である。特定の価格を超えた瞬間に税負担が急激に増加すると、需要が基準線以下に移動したり、所得が少ない長期居住者が負担しきれない税金を背負う可能性がある。李大統領も、住宅価格を無理に下げることが目標ではなく、需要抑制のために税制を活用するのは例外的手段であると述べた。『実居住』の代わりに『居住用』という基準を提案したのも、価格だけでなく保有目的も考慮すべきという問題意識からである。職場や教育、治療のために一時的に家を空けている人を投機的保有者と同じに見ることはできないが、居住履歴や他の住宅保有の有無など、客観的な判別基準は必要である。高額住宅を罰するのではなく、資産価値と保有目的に応じて課税することが目的である。
譲渡税特例の隙間も見直す必要がある。この日の討論会では、1住宅の譲渡税非課税の特典を生涯一度に制限する提案が出された。李大統領も同じ特典を無限に与えるのは問題であり、回数に応じて特典を減らすか、特典総額に上限を設ける案を検討する価値があると述べた。高額住宅に何度も乗り換えながら、毎回同じ特例を受けるなら、1住宅の非課税が繰り返し資産増加の手段として利用される可能性がある。長期保有特別控除も、単なる保有よりも居住目的をより忠実に反映する方向で見直す必要がある。
繰り返しの特例を制限することと、正常な売却に過度な譲渡税を課すことは別の問題である。保有負担を高めながら取引段階の出口を塞ぐと、家を売るよりも耐える選択が増え、物件の流動性が悪化する可能性がある。保有税を譲渡益計算時に必要経費として認めるという提案に対して、李大統領も検討の必要性を認めた。保有段階の負担を売却段階で一部反映できる案である。繰り返しの特例利用は防ぎつつ、正常な売却と居住移動を妨げない設計が必要である。
政府は超高額基準と保有税率を示すだけでは不十分である。誰がなぜより多くの負担をし、どのような場合に保護されるのか、繰り返しの譲渡税特典はどのように制限し、売却の出口をどのように開くのか、一つの体系として示さなければならない。『一つの優れた住宅』を育てたのは、税負担が軽いからだけではなく、税制設計が不十分だったからである。今回の改正の成否も、税金の強度ではなく、保有から譲渡までの歪みをどれだけ正すかにかかっている。
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