ソウルのアパート市場において、3～4人世帯の需要が高い専有面積60～85㎡の賃貸価格が急上昇し、保証金7億ウォン以上の取引比率が急増している。主要な公的賃貸融資や返還保証の基準線に達するか、これを超える契約が増加し、中産階級の賃貸世帯の金融負担が増大しているとの指摘がある。
国土交通省の実取引価格公開システムによると、今年上半期に報告されたソウルのアパート専有面積60～85㎡の賃貸取引のうち、保証金7億ウォン以上が占める比率は41.4%に達した。昨年上半期の32.2%から9.2ポイント上昇した数値である。
7億ウォン以上の賃貸は、江南地区だけでなく、ソウルの中級地や郊外にも広がる傾向を見せている。過去に5億～6億ウォン台の取引が多かった地域の中型アパートでも7億～8億ウォン台の契約が相次ぎ、賃貸価格の基準線自体が高くなっている。ソウルのアパートの入居物件不足や賃貸物件の減少、売買価格の上昇に伴う保証金の上昇などが複合的に作用していると考えられる。
自治区別に見ると、東大門区の7億ウォン以上の賃貸比率は昨年上半期の13.2%から今年は37.2%に24.0ポイント上昇した。取引件数も同期間に188件から287件に増加した。
銅雀区は41.4%から58.3%に、松坡区は45.5%から62.2%に、城東区は49.7%から65.7%にそれぞれ上昇した。西大門区と江東区も7億ウォン以上の比率が40%を超え、成北区は6.6%から20.8%に上昇するなど、ソウルの郊外でも上昇傾向が顕著である。
実際、東大門区の長安洞『長安現代ホームタウン』の専有面積84.78㎡は、今月13日に7億5000万ウォンで新規賃貸契約が締結され、該当面積の報告価格を記録した。昨年4月に同面積の新規契約が6億5000万ウォンで締結されたことと比較すると、3ヶ月で保証金が1億ウォン上昇したことになる。同月の更新契約も、前回の保証金5億4000万ウォンより9000万ウォン上昇し、6億3000万ウォンで締結された。
東大門区のある不動産業者は「イムン・ヒギョンニュタウンなど近隣の大規模新築供給により地域の市価が上昇している側面があるのは事実だが、これを考慮しても昨年より保証金が数千万円上昇した物件も早く売り切れている」と述べた。
問題は、7億ウォンが中産階級の実需者が公的賃貸金融を利用するかどうかを分ける主要な基準線である点である。住宅都市保証公社（HUG）の主要な賃貸融資や返還保証商品は、首都圏の賃貸保証金を7億ウォン以下に設定している。韓国住宅金融公社（HF）も一般・集団賃貸資金保証の対象を首都圏の賃貸保証金7億ウォン以下に定めている。
保証金が7億ウォンを超えると、これらの公的保証商品を利用することが難しくなる。賃貸者は民間保証を利用するか、自己資金の比率を増やし、居住面積を縮小するか、保証付き月賃貸に転換する方法を検討する必要がある。
専門家は、中型アパートの賃貸価格が公的保証基準を超える場合、中産階級の賃貸世帯の住居の下方移動や月賃貸への転換を促進する可能性があると指摘している。7億ウォン以上の取引比率の増加は、家族単位の世帯が負担すべき住居費の基準線自体が高くなっていることを意味する。
キム・インマン キム・インマン不動産経済研究所長は「実需層が最も多い国平の賃貸価格が公的保証の上限を超え始めたということは、政府の賃貸金融安全網が現場の市価と乖離しているという信号である」とし、「実居住目的の無住宅世帯には、融資のハードルを下げて住居のはしごを保障しなければ、賃貸市場と売買市場の両方が正常化することはできない」と強調した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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