不動産国民大討論会を前に、税金や融資、供給規制の議論が前面に出ているが、実際には賃借人の居住費に関わる賃貸市場の安定策が相対的に軽視されているとの指摘がある。先行する分野別討論会でも、賃貸制度自体が独立した争点として浮上していないため、23日の大統領主催の討論会で賃貸安定策が議論されるべきだとの声が高まっている。
21日、不動産業界によると、政府は23日に李在明大統領主催の不動産国民大討論会で、住宅供給・住宅金融・不動産税制の分野別主要意見を総合的に議論する予定である。14日から16日まで、国土交通部、金融委員会、財政経済部などが分野別討論会を開催した。
当時、賃貸市場の問題は供給分野の詳細な議論のテーマに含まれていたが、賃貸住宅供給主体や公営賃貸・公営分譲の比率に焦点が当てられた。賃貸制度、賃料、契約更新、保証金返還の安全装置など賃貸制度自体が別の争点として扱われることはなかった。
問題は、税制・金融・供給の議論結果がすべて賃貸市場に影響を与える点である。保有税が上がれば賃料転嫁の懸念が高まり、賃貸ローン規制は賃借人の保証金調達の負担を増やし、月賃・半賃への転換を圧迫する可能性がある。整備事業の移転が本格化すれば、周辺の賃貸需要も増加する。政策変更の最終的な負担が賃貸市場に集中する構造である。
東京の賃貸市場はすでに不安定な動きを見せている。東京のアパート賃貸物件は6月に1万8574件で、前年同期の2万5535件から27.26%減少した。東京の更新契約比率も先月55.4%に達した。新規賃貸物件は減少し、既存の賃借人は留まる傾向が強まっている。
月賃化の流れも顕著である。今年1月から5月の賃貸取引の中で月賃の比率は68.6%で、前年より7.6ポイント上昇した。賃貸保証金の負担や保証金返還の懸念、賃貸ローンの負担が絡み合い、月賃・半賃への転換圧力が高まっている。
価格上昇の流れも続いている。韓国不動産院の7月第2週のデータによると、東京のアパートの売買価格は0.30%、賃貸価格は0.28%上昇した。今年の東京アパートの累計上昇率も、売買5.74%、賃貸5.72%で、差はわずか0.02ポイントである。昨年同時期と比較すると、賃貸価格の上昇圧力が大きく高まっている。
権大中漢城大学経済・不動産学科特任教授は「賃貸物件が減少し、賃貸価格が急騰することで、賃借人の居住費負担が増し、彼らが売買市場に移動する構造が繰り返されている」と述べ、「今後、供給不足の懸念の中で『先買い』心理が広がる状況である」と説明した。
アパート賃貸を代替する非アパート賃貸物件も十分ではない。賃貸詐欺の影響で、ビラ・多世帯・都市型生活住宅市場でも月賃の好みが強まり、新築の非アパート供給も萎縮している。賃貸ローン制度と非アパート新築供給のための金融・税制規制の合理化も、賃貸市場の安定の観点から検討されるべきだとの指摘がある。
ある不動産業界関係者は「賃貸物件が減少し、月賃の比率が高まる中で、税金と融資だけを別に議論すれば、賃借人の負担を見落とす可能性がある」と述べ、「保有税、賃貸ローン、整備事業の移転費をまとめて賃貸市場の安定装置を一緒に議論すべきだ」と強調した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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