商業用不動産市場は金利の低下局面を終え、再び調達コストが上昇する時期に入り、資産ごとの競争力に基づく二極化が本格化するとの見通しが示された。
アルスケアは21日、「2026商業用不動産担保貸出レポート：金利低下期の終焉、調達寒波の中での真の良質な資産選別」を発表し、最近の基準金利引き上げにより商業用不動産市場が『貸出金利再上昇期』に入ったと明らかにした。
報告書によると、グローバルな引き締め基調とともに昨年下半期から続いていた金利低下の流れは事実上終了し、16日に韓国銀行が基準金利を引き上げたことで調達コスト上昇の圧力がさらに強まると分析された。
アルスケアによれば、今年第2四半期のソウル・分譲地域のオフィス優先担保貸出金利は4.03%を記録した。金融機関手数料などを含む実質総調達コスト（All-in Cost）は4.43%まで上昇し、投資家の金融コスト負担が増加していることが示された。
資産ごとの貸出条件の差別化も明確になっている。今年第1四半期のオフィス優先担保貸出金利は4.04%であるのに対し、物流センターは4.74%に達し、両資産間の金利差は70bp（0.70ポイント）まで広がった。キャッシュフローが安定している資産ほど、より低い金利で資金を調達できる構造が強化されているとの説明である。
投資収益性も徐々に圧迫されている。今年第1四半期のオフィスキャップレート（Cap Rate・投資金に対する期待収益率）は4.36%で、優先担保貸出金利（4.04%）との格差が32bpまで縮小した。今後金利がさらに上昇すれば、貸出金利が資産収益率を上回る『ネガティブレバレッジ』が発生する可能性も指摘されている。
アルスケアは今後、商業用不動産市場において優良資産と非優良資産間の資金調達条件の差がさらに拡大すると予測している。安定した賃貸収益とキャッシュフローを確保した資産は、相対的に低い金利と有利な金融条件を維持する一方、そうでない資産は調達コストの負担が増加する可能性が高いとの分析である。
最規定アルスケアリサーチ研究員は「今回の基準金利引き上げにより、新規および借り換え貸出の金利上昇圧力が当分の間続く」とし、「保守的な進入価格の算定と先制的な流動性管理、安定したキャッシュフローを確保した優良資産中心の投資戦略が重要である」と述べた。
一方、今年の工場・倉庫投資市場では物流センターを中心に1000億ウォン以上の大型取引が相次ぎ、回復期待が高まっている。実際、アルスケアのRA（アルスケアアナリティクス）は14日、国土交通省の実取引データを分析した結果、5月の全国工場・倉庫取引規模は1兆1428億ウォン、取引件数は260件に達したと報告している。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
