ソウルの汝矣島（ヨイド）や聖水（ソンス）といった大型再開発・再建築事業地に建設会社の受注合戦が集中する一方で、小規模な整備事業は立ち退きから分譲に至る事業の全過程で困難に直面している。立ち退き費用（移転費）融資の規制によって事業のスタートが遅れている上、一般分譲の不振に対する懸念も重なり、事業性が急速に悪化している。
20日、整備業界によると、小規模再建築や街路住宅整備事業などは、立ち退き費用融資規制の影響を大型整備事業よりも大きく受けているという。基本立ち退き費用は従前資産の評価額などを基準に限度額が決められるが、これを超える「追加立ち退き費用」は施工会社の信用度と資金力をベースに調達する構造だからだ。
大型再建築は大手建設会社の信用度と資金力を活用し、追加の立ち退き費用を比較的にスムーズに調達できる。一方、中堅・中小建設会社が主に参画する小規模整備事業は、信用補強や追加の資金調達が容易ではない。追加立ち退き費用を確保できなければ組合員の立ち退きが遅れ、解体や着工のスケジュールまで後回しになり、金融コストがかさむことになる。
ソウル市内でも立ち退き費用の調達問題で事業日程が揺らぐ事例が出てきている。中浪区（チュンナング）面牧洞（ミョンモンドン）の「Aモアタウン」は、管理処分計画認可まで完了したものの、立ち退き費用融資の問題が足かせとなり事業が遅延した。その後、DL建設が支払保証に乗り出したことで事業は再開されたが、追加立ち退き費用の金利は年7.5%水準とHUG（住宅都市保証公社）の保証商品より高く、組合員の金融負担が重くなった。
首都圏郊外の小規模事業地は負担がさらに大きい。仁川市富平区（ブピョング）葛山洞（ガルサンドン）183-1一帯の小規模再建築事業地は、既存の107世帯を解体した後、234世帯に再建築する計画だが、まだ立ち退き開始の目処は立っていない。
葛山洞183-1組合の関係者は、「従前資産評価額が1億5000万〜2億ウォン水準に留まるため、実際の組合員が受け取れる基本立ち退き費用は9000万ウォン程度に過ぎない」とし、「梨水（イス）建設から追加立ち退き費用の支援は難しいという回答を受け、組合員の負担が増している」と語った。続いて「分譲が順調に進まず割引分譲を行うことになれば、結局は組合員の追加負担金に跳ね返ってくる可能性が高い」と付け加えた。
立ち退きを終えて着工段階に入ったとしても、「一般分譲」という新たな変数が残っている。富川市（ブチョンシ）梧亭洞（オジョンドン）の現代住宅外街路住宅整備事業組合は、一般分譲16世帯のうち契約に至ったのはわずか3世帯にとどまった。業界では、融資規制と地域需要の鈍化、投資需要の冷え込みなどが複合的に作用した結果とみている。
専門家らは、小規模整備事業の事業性は資金調達能力と分譲性によって明暗が急速に分かれる可能性があると指摘する。大型事業地は施工会社の信用補強やブランド競争力を活用できるが、小規模事業地は金融コストの増加を吸収する余裕が小さいためだ。
キム・ドクレ住宅産業研究院住宅研究室長は、「立ち退き費用融資の規制は大規模再建築と小規模整備事業の双方に影響を与えるが、差が出るのは追加立ち退き費用の調達能力だ」とした上で、「大手建設会社は資金力と信用度を背景に追加融資の調達が可能だが、小規模整備事業を担う中堅・中小建設会社はその余力に乏しく、金融コストが高くならざるを得ない」と述べた。
さらに「金融コストが増加すれば事業費と分譲価格が同時に押し上げられるが、郊外の小規模事業地ではこれを市場が受け入れられないケースが多い」とし、「追加の立ち退き費用を調達できなければ事業が遅延し、調達できたとしても費用負担が重くなるというジレンマが繰り返されている」と説明した。
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