不動産市場は読みづらい。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難しい。『難しい不動産』を見つめることが出発点である。
韓国銀行は本日、基準金利を年2.50%から2.75%に0.25ポイント引き上げた。これは3年6ヶ月ぶりの引き上げである。金利引き上げのニュースが伝わると、視線はすぐに住宅価格に向かう。しかし、この日の決定は不動産だけを対象としたものではない。6月の消費者物価は3.2%まで上昇し、今年の成長率は5月の予測値である2.6%を大きく上回ると予想されている。さらに、為替の変動性や首都圏の住宅価格、家計負債の増加が重なった。韓国銀行はこの日、金融政策の方向性について「高い為替の変動性と首都圏の住宅価格の上昇、家計負債の増加に引き続き注意が必要な状況である」と述べた。
それでは、質問は一つである。複数の目標を考慮した今回の引き上げが、実際に住宅を売買する市場ではどのように機能するのか。先に言えば、市場の通念と実際に起こることとの間にはかなりのギャップがある。
金利を上げても住宅価格はすぐには下がらない
通念は単純である。金利が上がると、借入金利が重くなり、借金をして住宅を購入しようとする人が減り、価格が下がる。しかし、過去の引き上げ期にも住宅価格がすぐに下がったわけではなかった。
今回を除けば、過去20年間に韓国銀行の主要政策金利が引き上げられたのは4回である。2005年から2008年、2010年から2011年、2017年から2018年、そして2021年から2023年である。前の3回の引き上げ期にも全国またはソウルの代表的な住宅価格指標は相当な期間上昇を続けた。中央銀行は通常、景気や資産価格が過熱する際に金利を引き上げる。引き上げ初期には既存の上昇動力が強く、金利の影響は引き上げ幅が蓄積された後に明確になる。金利を引き上げなければ、住宅価格がさらに急激に上昇していた可能性もある。
金利引き上げの影響が価格下落として最も明確に現れたのは、2021年から2023年初頭まで続いた前回の引き上げ期であった。韓国銀行は2022年にだけで基準金利を2.25ポイント引き上げた。引き上げ幅が蓄積され、借入条件や価格上昇期待が同時に打ち消されると、全国のアパート価格は外貨危機以来最大の下落を記録した（KB不動産基準）。金利が無力なのではなく、方向よりも速度と蓄積幅が重要である。
今回の引き上げは0.25ポイントである。ソウル、特に江南を含む主要地域はこの程度の引き上げに特に鈍感である。この地域のアパート価格はすでに住宅担保貸付で賄える水準を超えており、ソウルには借主が借りられる限度と銀行が貸し出す規制が重なっている。
そのため、現金や株式売却代金など自己資金の比率が大きくなっている。韓国国民の力の金鍾陽議員の事務所が国土交通省の資料を分析した結果、今年1月から4月までの株式・債券売却代金3兆7255億ウォンが住宅購入に使われた。このうち65.5%にあたる2兆4396億ウォンがソウルに流入し、江南3区にだけで約1兆ウォンが集中した。
もちろん、このような買い需要も金利と完全に無関係ではない。金利は株式・債券価格や預金利子、乗り換え需要を通じて間接的に影響を与える。しかし、今回の0.25ポイントの引き上げだけで既存の上昇期待を覆すには、この経路は遅く弱い。
とはいえ、市場が何の反応もしないわけではない。金利が上がると、価格よりも取引が先に減少し、借入依存度の高い買い手や外縁・中低価格市場から揺らぎ始める。ソウルの主要地域の価格が堅持されても、取引量や買い手の構成は変わる可能性がある。
さらに供給不足も重なっている。ソウルの新築アパートの竣工は、今年1月から5月まで前年同期比で40%以上減少した。新しい家が不足しているという認識が残っている限り、金利の抑制力も弱まるしかない。
金利はすでに上昇している
金利が住宅価格と無関係であるというわけではない。国土研究院が韓国不動産院のアパート売買価格指数を基に分析した結果、基準金利の寄与度はほぼすべての時期で50〜60%と最も大きかった。しかし、住宅価格の半分を金利一つが決定するという意味ではない。分析に含まれたさまざまな要因の中で金利の影響が最も強かったという意味である。その力も一度の引き上げではなく、金利がどれだけ早く、どの水準まで上昇するかによって変わる。
韓国は住宅ローン金利の伝達速度が比較的早い。変動型や一定期間後に金利が再設定される混合型ローンが多く、市場金利が上がると借主の利子負担が比較的早く広がる。長期固定金利ローンが主流のアメリカよりも緩衝装置が弱い。住宅価格を下げる力は遅くても、利子を増やす力は早い。
市場は今回の引き上げを数ヶ月前から予想しており、銀行債や預金金利が先に上昇した。銀行が資金を調達するコストが上がると、変動金利ローンの基準であるコピックスも上昇し、再び住宅担保貸付金利が上昇する。
実際に6月の新規取扱額基準コピックスは3.05%で、1年5ヶ月ぶりに3%を超え、4月から3ヶ月連続で上昇した。5大銀行の固定型住宅担保貸付金利の上限も7%前後まで上昇している。変動金利の借主の負担は、貸付金利が再設定される時期によって今後さらに広がる。
負担を数字で示すとこうなる。韓国銀行が国会に提出した資料によれば、住宅関連の貸付金利が0.25ポイント上昇した場合、全体の借主の年間利子負担は約1兆8000億ウォン増加する。借主一人当たりの平均負担は584万3000ウォンから613万9000ウォンに約30万ウォン増加する。
市場では「0.25ポイントの引き上げが何の影響があるのか」との声が上がっている。住宅価格にはまだ静かかもしれないが、借金を返済する通帳にはすでに騒がしい。
本当に影響を受けるのは建設側だ
金利引き上げが圧迫するのは住宅を購入しようとする側だけではない。住宅を建設する側も同様に圧迫される。市場で最も扱われていないが、影響は最も長く続く。
住宅を建設する開発事業は、土地費用や工事費の相当部分を借入で調達する。いわゆるプロジェクトファイナンス（PF）である。施行会社が事業を推進し、建設会社は責任施工や保証で絡む構造である。金利が上がると、借りたお金の利子が増え、事業の計算が狂う。
さらに工事費も上昇した。2020年を100とする建設工事費指数は、昨年5月には130台後半まで上昇した。金融コストと資材・人件費が同時に上昇するため、事業性が低い現場からは着工できなくなる。
2023年、韓国開発研究院（KDI）は当時の高金利で着工が減少する経路がその年の成長率を0.3ポイント、翌年の成長率を0.4〜0.5ポイント低下させる可能性があると推定した。住宅を減らして建設会社だけの損失で終わるわけではない。
問題はここで一周回る。ソウルの住宅価格を支える主要な要因の一つが新築住宅の不足である。しかし、金利が上がると新しい家を建設する事業の着工も遅れる。短期的には住宅を購入しようとする需要を減らすが、数年後には供給不足に戻る可能性がある。今日の住宅価格を抑えようとする金利が明日、住宅価格を安定させる新築住宅を減らす要因となる可能性がある。
この影響は地方で最も顕著である。5月末時点で全国の未分譲住宅6万5239戸のうち、4万6638戸が地方にある。さらに深刻な竣工後の未分譲は2万9350戸のうち83%が地方に集中している。
未分譲が積み重なると、事業者の現金が枯渇し、工事と新規着工が遅れる。事業が遅れるほど金融コストは増加し、損失が拡大する。金利引き上げはこの悪循環に負担を加える。
金利は全国に均等に適用されるが、過熱の中心はソウルに集中している。実際、ソウルの主要地域は金利に対して相対的に鈍感である。ソウルよりも地方や供給現場に影響が先に広がる構造である。
金利一つで住宅価格を抑えることはできない
まとめると、今回の引き上げだけでソウルの住宅価格の方向を変えることは難しいが、借主の利子は増加し、事業性の低い現場の着工はさらに難しくなる。
基準金利は物価、成長、為替、金融安定を同時に見るための道具である。首都圏の住宅価格と家計負債も今回の決定の理由であったが、全国に均等に適用される金利一つでソウルの供給不足や主要地域の偏りをすぐに是正することはできない。価格の方向を変えるには、税制や貸出規制、そして何よりソウルに新しい家を建てる供給政策が同時に動く必要がある。
したがって、今日の引き上げはこう読むべきである。今回の0.25ポイントだけでソウルの住宅価格が抑えられると期待するのも、市場がすぐに崩壊することを心配するのも早計である。住宅価格よりも先に確認すべきは、借主の通帳と着工現場である。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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