家価格は不動産対策の発表だけでは動かない。歴代政府は規制の強化と緩和を繰り返してきたが、市場は金利、流動性、供給の信頼、賃貸市場、開発期待など、さまざまな条件が絡み合った結果に反応している。同じ規制でも市場環境によって効果が異なり、同じ緩和策でも経済状況によって全く異なる結果をもたらしている。
29日、韓国不動産院によると、今年のソウルのアパート価格の累積上昇率は4.82%で、全国平均の上昇率1.55%の3倍を超えた。貸出規制や土地取引許可区域の拡大など需要抑制策が続いているが、ソウルと首都圏の主要地域では上昇傾向が簡単には鈍らない。
最大の変数は金利と流動性である。金利が低く、市場にお金が豊富であれば、貸出規制があっても買い待ち需要は簡単には消えない。逆に、規制を緩和しても金利が高く、経済見通しが悪ければ、買い手は動かない。李明博政権下での規制緩和にもかかわらず価格が弱含みだったのは、世界的な金融危機と経済不況が政策効果を圧倒したためである。
賃貸市場も売買価格を揺るがす重要な変数である。賃貸価格が上昇し、物件が減少すると、実需者は賃貸市場に留まるよりも売買に転換を考えるようになる。特にソウルのように実居住需要が多い地域では、賃貸不安が買い待ち需要を刺激する。貸出規制が買い能力を低下させても、賃貸価格の上昇が居住不安を高めれば、価格の下方圧力は制限されざるを得ない。
供給も単なる発表よりも実行の有無が重要である。政府が供給対策を打ち出しても、許可や着工、入居に至らなければ、市場はこれを価格安定の信号として受け取らない。むしろ供給の遅延懸念が高まると、「今買わなければならない」という不安が広がり、売り手が物件を引き上げ、物件の流動性が低下する可能性がある。供給の信頼が低いほど、売買・賃貸・月賃市場の同時不安の可能性も高まる。
地域ごとの開発期待も無視できない。交通網の拡充、産業団地の形成、整備事業の期待がある地域では、規制にもかかわらず価格が堅調なケースが多い。最近ではソウルの核心地域と京畿南部の半導体ベルトが代表的である。実需と開発期待が同時にある地域では、貸出規制が取引を減少させることはあっても、価格期待を完全に打ち消すことは難しい。
土地取引許可区域も価格を直接下げるのではなく、取引構造を変える政策に近い。ギャップ投資を阻止する効果はあるが、実需が強い地域では物件の流動性と取引の萎縮が同時に現れる可能性がある。
専門家は規制の強度よりも供給の信頼と賃貸安定装置が重要であると指摘する。業界関係者は「今後の政策は規制強化の有無よりも、市場が信頼できる供給計画と賃貸安定装置を同時に示す方向に進むべきだ」とし、「実需者の金融保護、非アパート供給の正常化、整備事業の速度調整、賃貸物件の確保が同時に行われなければ、家価格安定効果も大きくならない」と述べた。
徐鎮亨光運大学教授は「保有税を高め、取引税を下げる方向に進むべきだ」としつつも、「保有税の強化は税負担の増加が価格に転嫁される可能性があるため、十分に考慮する必要がある」と述べた。さらに「賃貸市場が活性化するためには、非アパートを一定部分多住宅規制から除外する政策も必要だ」と付け加えた。
貸出規制が実需者を排除する可能性があるとの懸念もある。徐教授は「貸出規制を強化すると、資産を持つ者だけが家を購入できるようになり、格差が深まる可能性がある」とし、「実需者と生涯初の住宅購入者は保護する必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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