李在明政権の発足以降、貸出規制の強化や土地取引許可区域の拡大など需要抑制策が続いているが、ソウルと首都圏の主要地域では住宅価格の上昇が簡単には収まらない。住宅担保貸出の上限を引き下げ、規制地域を広げる対策が相次いだが、市場では取引の縮小と物件の流動性低下、地域ごとの価格差別化が同時に見られる状況である。
29日、政府と不動産業界によると、政府は7月末に不動産総合対策を発表する方針を検討している。供給拡大策とともに、保有税・譲渡税などの税制改善策も挙げられている。財政経済部、国土交通部、金融委員会などの関係省庁は、総合対策発表に先立ち「不動産国民大討論会」を開催する案も検討中であるという。
政府は昨年6月27日の対策を通じて、首都圏と規制地域に対して住宅購入目的の住宅担保貸出の上限を最大6億ウォンに制限した。続いて10月15日の対策では、ソウル全域と京畿道の果川、光明、城南の分譲・修正・中央区、スウォンの永通・長安・八達区、安養の東安区、龍仁の水枝区、議政府、ハナムなど12か所を調整対象地域と投機過熱地域に指定した。これらの地域のアパート取引には土地取引許可制度が適用された。
高額住宅の貸出規制も強化された。首都圏と規制地域では時価15億ウォン以下の住宅は住宅担保貸出の上限が6億ウォンに維持されたが、15億ウォン超25億ウォン以下の住宅は4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンに引き下げられた。高額住宅の購入余力を低下させ、投機需要を抑制する意図であった。
しかし、規制以降もソウルの核心地域と首都圏の一部地域では価格が簡単には下がらなかった。KB不動産によると、李在明大統領就任後の1年間、2025年6月から2026年5月までの間にソウルの住宅売買価格は8.59%上昇した。貸出規制の影響を比較的受けにくい現金保有層の購入余力は残っており、賃貸不安や開発期待のある地域では売主が物件を引き上げ、価格下落圧力を制限している。
歴代政府の事例を見ても、住宅価格は規制の強度だけでは説明できない。経済正義実践市民連合がソウル25区75の団地30坪型の平均市価を分析した結果、ノムヒョン政権期間中にソウルのアパート価格は80%、ムン・ジェイン政権期間中には119%上昇した。両政権ともに総合不動産税、譲渡税の増税、貸出規制、再建築規制など強力な需要抑制策を講じたが、ソウルの核心地域では需要と供給の不安が収まらなかった。
逆に、イ・ミョンバク政権では規制緩和とボグムジ住宅など供給拡大の方針にもかかわらず、ソウルのアパート価格は10%下落した。グローバル金融危機や景気後退、購入意欲の低下が市場をさらに強く押し下げたためである。パク・クネ政権では貸出緩和と低金利が相まってソウルのアパート価格が21%上昇し、ユン・ソクヨル政権では規制緩和にもかかわらず高金利と取引の壁の影響で上昇率は1%にとどまった。
結局、不動産市場は政府の対策の方向性よりも金利、流動性、供給の信頼、賃貸市場、開発期待感により敏感に反応してきた。規制強化期にも金利が低く供給不安が大きければ価格は上昇し、規制緩和期にも金利負担と景気後退が強ければ購入意欲は復活しにくい。
ソ・ジンヒョン光云大学教授は「価格安定のために規制を行うが、需要調整の仕組みを過度に抑えると副作用が現れる」と述べ、「供給が行われない需要抑制政策は価格上昇という副作用を引き起こす可能性がある」と指摘した。彼は「年度別・地域別に需要を予測し、供給が行われることが価格安定に寄与する」と説明した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
亜洲日報の記事等を無断で複製、公衆送信 、翻案、配布することは禁じられています。
