不動産市場は読みづらい。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難しい。『難しい』不動産を見つめることから始まる。
整備事業の移住費貸出の緩和が政府の不動産対策の焦点となっている。金融当局は、移住費のように住宅を購入するための資金ではなく、事業の進行に必要な貸出を一般の家計住宅ローンとは別に見る方針を検討している。移住が滞ると、解体や着工が遅れ、着工が遅れると供給スケジュールも遅れるという、東京都と整備業界の要求が反映された流れである。政府も移住費貸出を現在のように一般住宅ローン規制の枠にそのまま留めておくか再検討している。
東京都も同様の方向に動いている。整備事業の移住費貸出を一般住宅ローンと分離し、担保認識比率（LTV）を70%まで引き上げるよう政府に提案した。現在、投機過熱地域では移住費貸出も一般住宅ローンと同様に、1住宅所有者はLTV40%、多住宅者は0%、上限6億ウォンの規制を受けている。東京都全域が規制地域に指定されている状況で、この規制が整備事業のボトルネックになっているとの判断である。ただし、緩和が必要ということと、どこまで緩和するかは別の問題である。
移住費貸出を一概に悪いとは見なすべきではない。この資金は新しい家を購入するための資金ではなく、工事期間中に組合員が仮住まいを確保するために使われる資金である。移住費が滞ると、資金力の弱い組合員は移住に同意しづらくなり、組合内部の対立が深まる。東京都によれば、今年移住を控えた整備事業区域43か所のうち39か所、約3万1000世帯が移住費の調達に苦労している。モア住宅などの小規模整備事業では、施工会社の支払保証を通じた追加貸出も容易ではない。
大規模事業と小規模事業では事情が異なる。事業性の高い大規模整備事業では、施工会社の支払保証を通じて追加の移住費を調達する余地がある。一方、規模が小さく信用度が低い事業では、銀行のハードルが高い。支払保証で貸出を受けても金利が高く、組合員の負担が増す。こうした現場を見ると、移住費貸出の緩和は整備事業の詰まった息の通り道となる現実的な手段となり得る。
問題は緩和の方向性である。移住費貸出の緩和が必要だという意見と、すべての組合員に同じように貸出規制を緩和すべきだという意見は異なる。実居住の1住宅所有者の組合員と小規模事業のボトルネックを解消するのか、多住宅・非居住の組合員や大規模事業まで同じ緩和対象に含めるのかは全く異なる問題である。移住費の緩和は、対象によって住居費支援となる場合もあれば、資産保有者の金融負担軽減となる場合もある。
狭い支援が広がるとき
東京都の独自の支援の流れを見ると、この問いはさらに重要になる。東京都は今年初めに住宅振興基金500億ウォンを編成し、移住費融資支援を再開した。出発点は比較的狭かった。施工会社と協議しても移住費を調達できなかった事業地、その中でも信用度が低く規模が小さく、一般銀行のハードルを越えられない中小規模区域を対象とした。脆弱なところを狭く支援するという趣旨であった。
しかし、その後の方向性は急速に広がっている。東京都は基金を1000億ウォン規模に増やす方針を進め、支援上限を3億ウォンから5億ウォンに引き上げ、借換え貸出も含む方針を検討している。対象も500人以下の中小規模組合からすべての組合に広げることが検討されている。銀行のハードルを越えられない小さなところから始まった支援がすべての組合に向かうなら、政策の性格は変わる。脆弱な事業の補完策ではなく、整備事業全般の金融支援として読み取られる可能性がある。
東京都の10大法令改正の提案も同じ流れにある。移住費貸出規制緩和だけが含まれているわけではない。組合員の地位譲渡制限緩和、民間整備事業の容積率引き上げ、賃貸住宅比率緩和、再開発組合設立同意率緩和、組合設立認可通知期間短縮、施工者選定手続き改善などが一つの束として含まれている。分担金を負担できない組合員が組合員の地位を譲渡できるようにし、事業性を高め、手続きを減らして整備事業の速度を引き上げる構想である。この束の中で移住費支援は単なる引越し費用ではなく、速度戦の金融装置に近い。
多住宅者まで緩和するのか
最も鋭いポイントは多住宅の組合員である。東京都は多住宅の組合員にも貸出規制を緩和すべきだという立場を示しているとされる。しかし金融当局は多住宅者への貸出不可の原則には変わりがなく、多住宅者規制の緩和は検討したことがないと線を引いている。この対立が移住費論争の本質を浮き彫りにする。政府が移住費緩和の必要性を検討することと、多住宅者まで同じ基準で貸出を緩和することは全く異なる問題である。
ここで不快な事実に直面しなければならない。一部の東京都の整備事業地では、多住宅者や既存住宅の代わりに2戸を受け入れる1+1分譲申請者など、基本的な移住費貸出制限対象が組合員の70%前後に達する場合もあるとされる。これらをすべて除外すると、一部の事業では移住と着工が遅れる可能性がある。多住宅者を一概に除外するだけでは問題は解決しないということである。しかし同じ事実は反対の方向も示している。制限対象が多い事業ほど移住費緩和はその地域の資産価値期待と結びつく可能性がある。
多住宅の組合員にとって移住費の意味は実居住の組合員とは異なる。実居住の1住宅所有者にとって移住費は工事期間を耐えるための住居費に近いが、非居住の組合員や多住宅の組合員にとっては事業負担を軽減する金融手段に近いかもしれない。移住費が住宅購入資金ではないとしても、整備事業の速度、組合員の意思決定、周辺の住宅価格期待に影響を与える資金であるため、多住宅者への貸出緩和はより厳しい条件の下でのみ議論されるべきである。
移住費緩和の最初の効果も供給ではなく移住である。新しいアパートの入居は数年後のことである。しかし、組合員と入居者の移動は着工前に先に行われる。移住が早まると、既存住宅の空室や滅失も早まり、周辺の賃貸市場には新たな需要が生まれる。移住が滞ると供給が遅れるのも問題だが、移住が一度に解放されて賃貸価格を押し上げるのも負担である。供給効果を語るには、その前に生じる移住需要と賃貸市場への影響も考慮しなければならない。
したがって、移住費貸出の緩和は狭く精密に設計されるべきである。小規模整備事業、実居住の1住宅所有者、低所得・高齢の組合員のように、実際に移住費調達が困難な対象から進めるべきである。逆に事業性の高い大規模事業や非居住・多住宅の組合員にまで同じ基準で貸出規制を緩和すれば、供給金融という名分は弱まる。住居の安定を目的とした支援が資産保有者の金融負担を軽減する政策に変質する可能性があるからである。
条件付きの妥協も可能である。多住宅の組合員に貸出を緩和する必要があるなら、処分条件、実居住要件、貸出目的制限、事後検証が付随するべきである。組合員地位譲渡制限の緩和も同様である。分担金を負担できない組合員に出口を開く装置であれば検討できるが、投資性取引を復活させる道筋になってはならない。支援の規模を拡大することよりも、その支援がどこに届くかをまず決めるべきである。
移住費貸出の緩和は整備事業のボトルネックを解消する現実的手段となり得る。政府がこれを検討するのもその必要性を認めたからである。しかし、必要性が直ちに全面的な拡大の根拠にはならない。移住費が住宅購入資金ではないという理由だけで、すべての組合、すべての組合員、多住宅者まで同じ緩和対象に含めることはできない。政府の総合対策が移住費緩和を含むなら、最初の基準は明確であるべきである。緩和すべきは貸出規制全体ではなく、実際に滞っている移住であり、支援すべき対象はすべての組合員ではなく、脆弱な組合員であるべきである。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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