ソウルの代表的な大学街である2号線弘大入口駅・新村駅近くの商圏では、外国人観光客が主要な消費層として台頭し、オフィスとして使用されていたビルの一部階に宿泊施設の賃貸契約が結ばれた。これは、外国人観光客を中心に宿泊・観光需要が増加した影響と考えられる。
大学街の売上は増加したが、小規模商業空室率も高まった。主な消費層であった20代の比率が減少し、デリバリー・オンライン・無人などの非対面消費が拡大した影響である。
19日のアジア経済の取材によると、ソウル西大門区の昌天洞にあるマスタービルの一部階に最近、宿泊施設運営のための賃貸契約が締結された。このビルは地下3階・地上10階の規模で、弘大入口駅から徒歩4分の距離にある。元々はマスタ自動車の社屋として使用されていたが、通売却が推進されたものの撤回され、昨年の第4四半期から賃貸物件として出されていた。
賃料も着実に上昇している。商業用不動産総合サービス企業アルスクエアが収集した資料によれば、新村駅徒歩圏内のフィデリアタワーの一つの賃貸物件は、昨年の第3四半期における専有面積当たり賃料、すなわちNOCが17万4200ウォンであった。2022年第1四半期の14万2500ウォン、2024年第4四半期の17万800ウォンから上昇した数値である。NOCは賃料と管理費を合算した実質賃貸費用を意味する。
韓国不動産院によれば、弘大・合井のオフィス空室率は今年第1四半期に6.1%で、ソウル平均の5.2%よりも高かったが、昨年の第3・第4四半期にはソウル平均を下回っていた。全宇鎮正線エステート代表は「この地域のオフィス賃貸は供給量が限られているため、最近3年間に新たに建設された大型ビルは竣工前から賃貸が決まる雰囲気である」と述べ、「安定した需要があるため、賃料も毎年3〜5%上昇している」と語った。
外国人観光客の消費が増加する中で、弘大入口駅商圏の売上も上昇傾向を示している。ソウル市商圏分析サービスによれば、弘大入口駅発達商圏の昨年の売上高は6187億ウォンで、2021年の4755億ウォンに比べて約30.1%増加した。2022年5903億ウォン、2023年6260億ウォン、2024年6359億ウォンと上昇傾向が続いている。訪韓外国人専用決済プラットフォーム「ワウパス」を運営するオレンジスクエアによれば、麻浦区弘大は外国人観光客消費の第3位地域である。
一方、新村駅発達商圏は停滞している雰囲気である。新村駅発達商圏の売上高は2021年3312億ウォン、2022年3838億ウォン、2023年4170億ウォンと上昇傾向を示していたが、2024年4072億ウォン、昨年3826億ウォンと2年連続で減少した。同じ大学街商圏内でも、外国人観光需要と流動人口の回復傾向が地域ごとに異なる様子が見られる。
しかし、増加した売上の恩恵は路地の至る所に広がっていない。昨年から大学街周辺の小規模商業空室率は大幅に上昇した。小規模商業は高さ2階以下、延べ面積330㎡以下の一般商業建物を指す。
弘大・合井地域の小規模商業空室率は昨年第3四半期に14.2%を記録した。前の四半期である2025年第2四半期の4.6%から3倍以上に急増した。今年第1四半期にも空室率は13%で二桁を記録している。新村・梨大地域も昨年第3四半期に15.1%の空室率を記録した後、今年第1四半期まで同じ数値を維持している。2025年第2四半期の4.6%と比較すると、はるかに高い。
大学街の主な消費層であった国内の20代の比率も減少した。新村駅商圏での20代の売上比率は2021年33.3%から昨年27.2%まで落ち込んだ。弘大入口駅でも2021年47.9%でほぼ半分を占めていた20代の売上比率が昨年43.4%で4.5ポイント減少した。
小商業者・自営業者のコロナ19による融資期限延長措置が昨年9月に終了し、売上回復が遅れている小規模店舗の金融コスト・賃料負担が増加している影響もあると考えられる。
李秀珍ソウル大学消費者トレンド分析センター研究員は「基本的に消費パターンの変化の影響が大きい」と述べ、「デリバリーや非対面、無人形態の消費方式が増加する中で、過去のように直接訪問する消費が減少している側面がある」と語った。
続けて「空室率が2倍以上急激に増加したということは、政策の影響も非常に大きいという意味であり、小商業者・自営業者の融資期限延長終了と相まって、脆弱な店舗から負担が増加したと見ることができる」と分析した。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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