第3期新都市の主要地区で公募分譲の本申込が本格化し、無住宅の実需者の計算が複雑化している。分譲価格上限制度が適用され、周辺の相場よりも低い価格競争力を持つとの評価がある一方、工事費と土地費の上昇の影響で、事前申込時の期待よりも分譲価格が高くなり、『ロト申込』と見るのは難しいとの見方も少なくない。
19日、国土交通省と韓国土地住宅公社（LH）、分譲業界によると、南楊州王宿2 A-1・A-3ブロック、高陽昌陵S-1ブロックは、26日から特別供給を開始し、一般供給の受付に入る。仁川桂陽A9ブロックの新規本申込受付は27日から28日に行われる。先月、これら第3期新都市の2309戸の入居者募集公告が掲示され、注目を集めた。
最も大きな供給量は南楊州王宿2地区から出る。A-1ブロック812戸、A-3ブロック686戸、合計1498戸が供給される。王宿2地区初の本申込物件であることからも象徴的な意味を持つ。A-3ブロックは、京畿道南楊州市日配洞・二配洞一帯に位置し、専有面積59㎡390戸、74㎡102戸、84㎡194戸で構成される。A-1ブロックはLHと金湖建設コンソーシアムが共同施行する民間参加型公募分譲団地である。
分譲価格は王宿2 A-1ブロックの専有84㎡が6億9363万ウォン、A-3ブロックの専有84㎡が7億3245万ウォンに設定された。A-1ブロックの専有59㎡は4億9304万ウォン、74㎡は6億1368万ウォンである。A-3ブロックは専有59㎡が5億2634万～5億2714万ウォン、74㎡が6億4611万ウォンである。近隣のダサン新都市生活圏を一部共有でき、江東ハンナム南楊州線など交通改善の期待感が重なり、需要者の関心が続く可能性が高いとの分析がある。
高陽昌陵S-1ブロックは、ソウル西北圏へのアクセスが強みとされる。『高陽昌陵ウミリングレニティ』はウミ建設コンソーシアムが参加した民間参加型公募分譲団地で、総494戸規模である。専有59・74・84㎡で構成され、専有84㎡の平均分譲価格は7億8340万ウォンである。この団地は2022年7月に事前申込を行った物件で、今回の本申込は事前申込当選者の物件を除いた残りの戸数を対象とする。申込スケジュールは26日特別供給、27～28日一般供給、6月11日当選者発表、7月27～30日正当契約となる。
特に昌陵地区は、ソウル恩平・麻浦圏に近い立地に加え、GTX-A昌陵駅新設の期待感もあり、申込待機需要が少なくないと見られる。ただし、事前申込当選者の物件が含まれているため、実際の新規申込可能物件は限られる可能性がある。分譲業界では、ソウルへのアクセスとブランド団地という点が強みであるが、専有84㎡の分譲価格が7億ウォン台後半まで上昇したため、資金調達能力が申込の可否を左右する要因になると見ている。
仁川桂陽A9ブロックは、今回の主要物件の中で唯一の新婚希望タウンである。全475戸のうち317戸が公募分譲として供給され、158戸は幸福住宅として後に供給される予定である。専有55㎡の単一面積で構成され、平均分譲価格は4億9135万～4億9653万ウォン程度である。新婚夫婦や予備新婚夫婦、一人親家庭など政策需要層をターゲットにした性格が強く、王宿2・昌陵と比較すると申込対象が相対的に制限される。
市場の関心は、これらの団地が『首都圏ロト申込』と呼ばれることができるかに集まる。王宿2の場合、近隣のダサン新都市の主要団地の実取引価格と比較すると価格競争力があるとの評価がある。昌陵もソウル西北圏へのアクセスと交通網の拡充期待が反映され、実需の好まれる可能性が高い。
ただし、負担要因も明確である。専有84㎡基準で王宿2は7億ウォン前後、昌陵は7億ウォン台後半に上昇し、無住宅の実需者にとって初期資金の負担が小さくない。事前申込時に期待していた価格よりも本申込の分譲価格が高くなったとの不満も出ている。入居までの残り期間も変数である。高陽昌陵S-1ブロックは2029年5月入居予定であり、南楊州王宿2 A-3ブロックは2030年5月入居が予定されている。申込後、実際の入居までかなりの時間が残るため、交通網の開通遅延、金利変動、周辺相場の変化などを考慮する必要がある。
専門家は、地区ごとの申込温度差が避けられないと見ている。王宿2と昌陵は交通改善期待感と価格競争力を背景に需要が集中する可能性が高いが、桂陽は新婚希望タウン中心の供給という点で需要層が制限される可能性がある。
分譲業界関係者は「分譲価格上限制度の適用により周辺相場に比べて安価であることは確かだが、資金負担や入居時期のリスクを考慮すると単純にロト申込としてアプローチするのは難しい」とし、「申込資格や居住義務、転売制限、入居時の生活条件を総合的に考慮する必要がある」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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