ソウル東北地域の賃貸市場のハードルが急激に高まっている。貸出規制や土地取引許可区域の指定によりギャップ投資の道が閉ざされ、譲渡税の再強化により退路を失った多住宅所有者が月賃に転換する動きが相まって、東北地域の賃貸市場の物件不足がさらに深刻化している。
18日、不動産ビッグデータプラットフォーム「アシル」によると、同日現在、ソウル全体のアパート賃貸物件は10日前に比べて4.2%増加した。しかし、東北地域の外縁では賃貸市場が急速に閉じている。ソウルで賃貸物件が最も減少したのは道峰区で、同期間に15.8%急減し、減少率1位を記録した。成北区も8.4%減少し、続いている。一方、高額賃貸貸出規制の圧力を受けている瑞草区は14.1%、麻浦区は14.2%増加するなど、上級地には物件が積み上がるミスマッチが極大化している。
供給と需要の不均衡が深刻化する中、価格統計と市場心理も臨界点に達している。韓国不動産院の5月第2週（11日基準）調査によると、ソウルの週次アパート賃貸価格指数は0.28%上昇し、前週（0.23%）に比べて上昇幅が拡大した。特に成北区は0.54%上昇し、ソウルで最高の上昇率を記録した。江北区（0.33%）や東大門区（0.33%）など東北地域全体が強気を示している。
KB不動産のソウル賃貸展望指数も基準値（100）を大きく上回る132.4を記録し、賃貸需給指数は113.7まで急騰し、2021年以来最も深刻な「賃貸干ばつ」状態を示している。実際、団地ごとに報告価格取引も続いている。長位ニュタウンの大手物件「夢の森アイパーク」の専有面積84㎡は最近8億9000万ウォンで賃貸契約を締結し、最高価格を更新した。今年初めに比べて1億5000万ウォン以上上昇した水準である。
貸出規制や土地取引許可区域の指定によりギャップ投資需要が遮断されている状況で、今年1～4月のソウルアパートの新規契約と更新契約間の保証金格差が5500万ウォンまで広がり、既存の入居者は契約更新請求権を活用し、市場に出る物件を減少させている。
さらに、譲渡税の再強化により売買の退路が閉ざされた多住宅所有者が、税負担を入居者に転嫁するために既存の賃貸満期物件を月賃や半賃に迅速に転換していることから、純粋な賃貸物件の供給が枯渇しているとの分析もある。
最近集中した整備事業の移住需要も東北地域の賃貸市場をさらに圧迫する要因である。江北区ミア3地区（1037戸）は昨年下半期から始まった移住需要が近隣の成北区や江北区の築年数の古い団地やビラ村に流入しており、長位ニュタウン内の長位14地区（2500戸余り）も最近、鑑定評価と移住計画の策定段階に入った。
現場ではすでに体感的な賃貸難が深刻化しているとの反応が出ている。成北区長位洞のある不動産業者の代表は「成北区の賃貸は今や値段を呼ぶという状況だ」とし、「大規模団地の賃貸物件はポータルに掲載されるや否や待機者がつく」と述べた。続けて「イムン・ヒギョンニュタウンの残りの移住物件とサンゲニュタウンの移住需要が有機的に絡み合っており、東北地域全体の賃貸物件不足と価格上昇がさらに拡大する可能性が高い」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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