不動産市場は読みづらい。マイホームの取得も難しい。政府が打ち出す政策も同様に難しい。『難しい不動産』を見つめることが出発点である。
李在明政権の住宅価格安定戦略も強南から始まった。
李在明大統領は就任直後から住宅価格の安定を国政の最前面に掲げた。「何があっても住宅価格を必ず抑える」と述べた。土地取引許可区域、貸出総量管理、多住宅所有者への譲渡税重課再開など、規制を重ねて強南をターゲットとした。強南はソウルの住宅価格の象徴であり、規制効果を測る試金石であったからである。
2月3日には、強南3区の物件が増えたという記事を自身のSNSで共有し、「効果がないとか物件が出ないという誤報」と記した。実際、2月第3週以降、強南3区のアパート価格は弱含みに転じ、強南区も12週間にわたり下落・横ばいに留まった。重なった規制が強南地域を押さえつけているとの評価がなされた。「今回の政府は違う」との声も上がり、政策が通用しているように見えた。
しかし、市場は別の方法で応えた。
先月9日、多住宅所有者への譲渡所得税重課の猶予が終了した。そして5月第2週、強南区のアパート価格は0.19%上昇に転じた。政策が通用しているという信念は揺らいだ。税金が物件を引き出し、強南を抑えるという期待も揺らいだ。
もちろん、1週間の上昇だけで政策の成否を断定することはできない。重要なのは上昇率そのものではない。強南がなぜ譲渡税重課の猶予が終了した直後に再び動き出したのかという点である。その時点自体が政策の逆説を物語っている。
税金が物件を閉じ込める瞬間
税金は売却者に二つの選択肢を与える。今売って税金を支払うか、売らずに耐えるかである。税率が許容できる範囲であれば、税金は売却を促す。保有負担が大きくなる前に処分しようとする物件が市場に出る。政策設計が譲渡税重課の猶予終了を前に期待したのもこの効果であった。
しかし、最高税率が地方所得税を含めて82.5%に達すると、計算は変わる。売却しても利益がないと感じる瞬間、税金は売却を圧迫する装置ではなく、売却を諦めさせる装置となる。税金が重くなるほど物件が増えるのではなく、逆に物件が閉じ込められる逆説が生じる。
猶予終了前に出ていた急売物件は迅速に消化された。しかし、猶予終了後に残った住宅所有者は異なった。彼らは物件を保留した。不動産ビッグデータプラットフォームアシルの集計によれば、ソウルのアパート物件は猶予終了後1週間で6,800件以上消失した。区労区（-16.6%）、強北区（-15.2%）、成北区（-14.1%）など非強南圏を中心に減少速度が速かった。市場に出ていた物件が減少すると、購入者はより少ない選択肢で動くことになる。
需要が残っている市場で供給が減少すれば、価格の下押しは堅くなる。不動産市場における供給は新築アパートの入居物件だけを意味するのではない。既存住宅の物件も市場の供給である。税金が売却者を動かさず、物件を閉じ込める瞬間、市場供給は減少する。政府は需要を抑えようとしたが、実際の市場では供給減少が先に現れた。
税金が売却を圧迫する線を越えると、その時から税金は物件を閉じ込める装置となる。今回の強南の反発はその境界がどこであったのかを示す出来事である。
この逆説は今回が初めてではない。ノムヒョン政権とムン・ジェイン政権の不動産対策もこの回路から自由ではなかった。需要を抑えようとする規制が取引を減少させ、取引減少が希少性を高める場面は何度も繰り返された。規制が強化されるほど、売却者が耐える選択をするインセンティブは大きくなる。税金と貸出規制が需要を消すのではなく市場の外に押し出すと、その需要は消えるのではなく潜伏する。小さな亀裂が生じる瞬間、再び価格に戻ってくる。今回の強南の反発もその馴染みのある回路の上で起こった。
強南は先導ではなく最後の防衛線であった
強南が上昇したという事実よりも重要なのは、強南が最後であったという点である。
ソウルの不動産市場において、強南は長い間先導指標であった。強南が先に上昇し、その後マポ・ヨンサン・ソンドンが続き、さらにソウル郊外や首都圏に温かさが広がる方式であった。しかし、今回は順序が異なった。ソウルが先に動き、強南が最後に合流した。
韓国不動産院の地域基準でも、強南圏11区の平均上昇率0.24%が強北圏14区の平均0.32%を上回った。成北区は0.54%、鍾路区は0.36%で、2012年の集計以来週ごとの最高値を記録した。強南区の0.19%の上昇は目立つが、より注目すべきは強北と非強南圏の速度である。強南区が12週間にわたり下落・横ばいに留まる間、強西区や成北区、冠岳区など非強南圏はソウル平均を上回る上昇傾向を先に積み上げた。強南は抑えられたが、ソウル全体の上昇圧力までは抑えられなかった。
強南が崩れたという意味ではない。むしろその逆である。少なくとも今回の局面では、強南は上昇の出発点ではなく最後の防衛線であった。強南まで再び動き出したということは、政府の規制が最後に抑えていた象徴的な価格帯が揺らいだことを意味する。
賃貸市場が先に信号を送っていた。アシル基準の成北区の賃貸物件は5月14日には174件で、1年前の1,027件の6分の1の水準に減少した。賃貸物件が減少すると、賃借人の選択肢は狭まる。より高い賃貸を負担するか、月賃に押し出されるか、購入に戻るかである。
この圧力は売買市場にも波及した。成北区ではギルムニュタウン9団地の専有84㎡が今年、申告価格を繰り返し更新するなど、非強南圏の購入意欲も先に高まった。今年のソウルアパートの賃貸価格は5月第2週までに2.89%上昇し、66週連続の上昇傾向を維持している。売買だけの問題ではなく、居住費全般の問題である。強南が上昇したというニュースは遅れてヘッドラインを飾ったが、市場は賃貸難と非強南圏の上昇圧力の上で既に動いていた。
強南の需要は単なる投資需要だけでは説明できない。学区、職住近接、再建築期待が結びついた構造的需要である。このような需要は税制で抑え込んでも消えることはない。取引の外に留まって価格に亀裂が生じると、再び市場に戻ってくる。強南を狙った規制が取引可能な物件を減らすと、強南の希少性は逆に高まる。買いたい人は残り、売りたい人は減る構造が作られる。
供給懸念も重なる。不動産R114基準のソウルアパートの入居物件は、今年1万7,000戸前後から2028年には8,000戸程度に減少すると推定されている。税制の変化が強南の反発の直接的なきっかけであったなら、賃貸難と供給不足はすでに市場を押し上げていた構造的圧力であった。
5月の強南反発が残した警告
5月の強南反発は単なる1週間の価格変動ではない。税金が市場でどのように機能するかを示す信号である。政府は税金を通じて物件を引き出そうとしたが、猶予終了後、市場では逆に物件が減少した。税金が売却者の行動を変えることに失敗すれば、規制は需要を抑えるよりも供給を閉じ込める結果をもたらす。
次の変数は7月の税制改編である。非居住1住宅者を対象とした保有税強化と長期保有特別控除の縮小が取り上げられている。しかし、今回の譲渡税の局面が示した基準は明確である。税金をより厳しく課すことよりも重要なのは、実際に物件が出るようにすることである。売却者の計算が再び『売るよりも耐える』に傾けば、市場は同じように反応する可能性が高い。
税金は住宅価格を抑える道具であり得る。しかし、物件を閉じ込める瞬間からは、価格を支える装置となる。5月の強南反発が残した警告はここにある。市場を分けるのは税金の強度ではなく、その税金が売却者を市場に引き出すか、外に留めるかである。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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