5月4日、青瓦台の政策室長が不動産市場に関するブリーフィングを行い、5月9日以降も住宅価格の急騰はないとし、緩やかな上昇を予測した。
急騰はないということを強調するための発言であるが、上昇という表現が早急であるとの批判の声も上がった。尹大統領は、必ずソウルの住宅価格の正常化を図るという強い意志をSNSを通じて示し、3ヶ月ぶりに逆転した住宅価格の見通しや下落論が浮上するという投稿も行った。
ソウルの住宅価格の運命の時間である5月9日以降、不動産市場はどのように動くのか、一つずつ検討してみよう。尹大統領が言及した逆転した住宅価格の見通しや下落論は、5月5日に発表された2026年KB不動産レポートの内容を引用したものである。年初には専門家や仲介業者が価格上昇を予測していたが、下半期の税金引き上げの可能性が高まると、仲介業者の過半数が下落予測に転じたという調査結果が出た。
調査結果を見る際には、調査時点と調査対象の範囲に注意を払う必要がある。調査対象の立場や調査時点の市場の雰囲気に大きく影響されるためである。調査時点は3月31日から4月3日までで、調査対象は全国の仲介業者であった。4月初めの時点では、江南3区は下落傾向が続いており、2月の恐怖感が消える前であった。ソウルの江南地域では、4月中旬以降から急売物件が減少し、反発の兆しが見え始めた。もし調査時点が5月初めであったなら、見通しは大きく異なっていたであろう。
調査対象にも違いがある。専門家の多くはソウル首都圏にいる人々であり、仲介業者は全国に分布しているため、沈滞した地方の不動産の雰囲気も反映されたであろう。首都圏に調査対象を絞ると、住宅の売買価格が上昇するとの見通しは、専門家が1月に93%から4月には72%に、宅建業者は84%から66%に減少した。1月よりも急売が出て、恐怖感が残っていた4月の上昇見通しは低下したが、首都圏では専門家、宅建業者ともに依然として上昇見通しが高かった。
5月10日以降、住宅を複数所有する者に対する譲渡税の中間税率が施行されるが、ソウルの住宅価格はどうなるのか。5月10日以降、規制地域の2住宅所有者には最高税率71.5%、3住宅以上には82.5%という厳しい中間税率が適用される。市場価格差益が約1億円程度の3住宅所有者は、約7500万円の譲渡税を支払わなければならず、保有期間中に支払ったローン利息や保有税額を考慮すると、実質的に残るものはほとんどない。
譲渡税を支払って売却する人を見たことがない。必ず売らなければならない多住宅所有者は、3月中旬以前に急売物件として投げ売った。5月10日以降、多住宅所有者は出していた物件を回収したり、逆に価格を引き上げる可能性が高い。中間税を支払って急売する愚か者はいないであろう。物件を取り下げたくない人々は、すぐに取引が成立しなくても価格を上げて様子を見るだろう。
売却のために空室にしていた家は再び入居者で埋められる可能性があるが、賃貸物件は少し増えるかもしれない。しかし、賃貸難と今後の保有税負担の増加を考慮すると、賃料はさらに上昇するだろう。一部では物件が滞留することで住宅価格が急騰する可能性が指摘されているが、8月までには少なくとも激しい駆け引きが行われ、取引は消失するが、急騰の可能性は高くない。
住宅を購入しようとする買い手は、2～3月の急売物件を経験した状況で、融資も出にくい中、勇気を持って住宅を購入するために飛び込むことはない。ただし、9月の秋夕までに住宅市場の流れを変える効果的な政策が出なければ、FOMO（見逃すことへの恐怖）が広がり、再び揺れ動く可能性も排除できない。
これまでのところ、譲渡税の中間税が負担となる高級マンション市場についての話であり、15億ウォン以下の中低価格マンション市場は最悪の賃貸難が簡単に解決されず、入居物件も不足しているため、キーマッチングの上昇がソウルを超えて京畿道や仁川まで広がる可能性も考慮しなければならない。
政府は9月の秋夕前に税金規制を通じて再度強く需要を抑制する戦略を取るであろう。青瓦台の政策室長のブリーフィングからのヒントを得ると、多住宅所有者、非居住1住宅所有者、高級住宅が集中したターゲットとなると思われる。
すでに譲渡税の中間税を受けた多住宅所有者と50億ウォン超の高級住宅に対して税率を引き上げ、公正市場価格比率を60%から80%に引き上げて総合不動産税の負担を増やし、非居住1住宅所有者には長期保有特別控除の恩恵を減らす可能性が高い。
政府の意図は、多住宅所有者と非居住1住宅所有者を圧迫し、投資需要を抑制し、市場に物件を出させることで二兎を追うことである。
しかし、政府の意図通りに不動産市場が流れる可能性は低い。江南などの高級マンション市場には、今や耐えられる人々が残っており、非居住1住宅所有者の長期保有特別控除の恩恵を減らせば、非居住の家主は居住を選択し、賃貸市場はさらに不安定になるであろう。
保有税の引き上げ対象を高級住宅に絞った理由は、30億ウォン以下のマンションまで保有税負担を大きく上げることは、2028年の総選挙を控えた与党にとっては非常に負担が大きいからである。
このように、ソウルの住宅価格の安定の出口が見えないのは、不労所得と公正の基準を不動産に適用することで、自ら政策の幅を狭めたからである。譲渡税を上げる一方で保有税を上げるという鞭と鞭の戦略よりも、保有税は上げつつ譲渡税はむしろ下げて出口を作れば、意外と簡単に物件が出てくる。
不労所得の論争が負担であるなら、ソウルのアパートを売却し、地方の未分譲物件を購入するか、市場価格よりも安く売ることで譲渡税を減免すればよい。勉強しない子供を再び勉強させるのは、鞭ではなく、勉強したいと思える環境を作ることである。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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