先月、全国のアパート競売の進行件数は7ヶ月ぶりの最大値を記録したが、ソウルのアパート競売市場は異なる動きを見せた。全国では物件が増加したが、ソウルでは進行件数が減少し、落札率と落札価格率は同時に反発した。15億ウォン以下の大規模アパートに入札者が集中し、ソウルの競売市場は3月の調整以降、再び100%を回復した。
8日、競売・公売データ専門企業のジジオクションが公開した『2026年4月競売動向報告書』によると、先月の全国アパート競売進行件数は3409件で、前月の3167件より約8%増加した。昨年9月の3461件以来、7ヶ月ぶりの最多月間進行件数である。
全国のアパート落札率は35.7%で、前月の34.9%より0.8ポイント上昇した。一方、落札価格率は87.0%で、前月の87.3%より0.3ポイント低下した。競売物件は増加したが、評価額に対する落札価格はわずかに低下し、全国的に価格回復の流れが広がっているとは言い難い。
ソウルは異なった。先月のソウルアパート競売進行件数は152件で、前月の161件より約6%減少した。一方、落札率は48.7%で、前月の43.5%より5.2ポイント上昇した。昨年11月の50.3%以来、5ヶ月ぶりの最高水準である。
落札価格率も再び100%を回復した。ソウルアパートの落札価格率は100.5%で、前月の99.3%より1.2ポイント上昇した。3ヶ月ぶりに下落傾向が止まったことになる。ジジオクションは、ソウルアパート競売物件の減少傾向が見られる中、1回目の売却比率が高まることで落札率が上昇したと分析した。
今回の反発は、今年初めの強気の後に調整を経た流れの中で見る必要がある。ソウルアパート競売の落札価格率は昨年10月から今年1月まで4ヶ月連続で100%を超えていた。その後、2月と3月には上昇傾向が鈍化し、3月には99.3%まで下がったが、4月に再び100%を回復した。競売市場内で条件が合う物件に選別的に入札が行われたと解釈される。
特に、評価額15億ウォン以下の大規模アパートが強気を牽引した。地域別では、江東区の落札価格率が105.5%で前月より9.9ポイント上昇し、九老区は99.6%で7.2ポイント上昇した。高額物件全般に需要が広がったというよりは、資金調達の可能性と団地の規模、立地条件を備えた物件に入札が集中した様相である。
15億ウォン以下の物件への集中には、融資規制の影響も作用していると考えられる。金融委員会は、首都圏・規制地域の住宅購入目的の住宅担保貸出限度を住宅価格別に差別的に適用している。15億ウォン以下の住宅は6億ウォン、15億ウォン超～25億ウォン以下の住宅は4億ウォン、25億ウォン超の住宅は2億ウォンに貸出限度が減少する。競売でも、競落残金貸出を活用する場合、資金調達の条件が入札の可否を決定する重要な要因となる。
土地取引許可区域の規制も競売市場には一般的な売買とは異なる形で作用する。不動産取引報告法に基づく民事執行法による競売は、土地取引契約許可の対象から除外される。一般的な売買は許可と実居住要件が負担として作用するが、競売はこの手続きを経ない。ただし、権利関係や明渡し、競落残金貸出条件など競売特有の変数があるため、一般の売買市場と単純に比較することは難しい。
個別物件では、ソウル永登浦区新吉洞のアパート専有面積84.9㎡に29人が集中し、最も多くの入札者数を記録した。この物件は評価額11億ウォンの109.1%である12億ウォンに落札された。最高落札価格の物件は、ソウル瑞草区瑞草洞の病院で、評価額351億5514万ウォンの83.0%である291億7889万ウォンに新しい持ち主が見つかった。
ある競売業界関係者は「ソウルは全体の競売物件が多くない状況で、評価額15億ウォン以下の大規模物件が出ると入札者が付きやすい」とし、「融資余力や土地取引許可区域の規制、物件ごとの権利関係が複合的に作用するため、一般の売買市場の流れだけで説明するのは難しい」と述べた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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