結婚を控えた20代のA氏は、仁川計양新都市の新婚希望タウンの申請を検討している。5億円前後の分譲価格に加え、年1.6%の低金利融資を受けられる点が魅力的である。しかし、当選すれば他の特別供給の機会が制限され、家の価格が上昇しても価格差益の一部を分け合わなければならないという点が気になる。一般のアパートを購入するか、他の申請を待つよりも有利な選択なのか、A氏はますます悩んでいる。
3期新都市の中で事業の進捗が最も早い仁川計양新都市の分譲が始まった。分譲予定物件は合計1万8000戸で、仁川計양テクノバレーA17ブロックの新婚希望タウンも分譲手続きに入った。29日、韓国土地住宅公社（LH）によると、A17ブロック新婚希望タウンは26日から27日にかけて本申請の受付を終了した。専有面積55㎡の単一平面で、全309戸のうち176戸が新規申請物件である。分譲価格は4億7700万～5億800万円で、当選者は来月5日に発表される。
新婚希望タウンは新婚夫婦や予備新婚夫婦、6歳以下の子供を持つひとり親家庭のための公共分譲住宅である。所得基準は都市労働者の月平均所得の130%（共働きは200%）以下、総資産は3億6200万円以下でなければならない。予備新婚夫婦は入居予定時点である2029年11月前までに婚姻事実を証明すればよい。
初期資金としては1億円中盤が必要である。この団地は専用モーゲージへの加入が義務付けられており、分譲価格の30%以上を融資で受けなければならない。最大限度の70%を融資を受けた場合でも、自己資金として約1億4000万～1億5000万円を用意する必要がある。契約金の10%は来年2月に、途中金は2028年8月と2029年4月にそれぞれ10%ずつ支払わなければならない。
最大の利点は低金利融資である。新婚希望タウン専用モーゲージを利用すれば、年1.6%の金利で分譲価格の最大70%、4億円まで融資を受けることができる。最長30年間の返済が可能であり、一般の住宅担保融資よりも利息負担が軽減される。
計양新婚希望タウン内の分譲価格5億800万円の住宅を基準に最大3億5600万円を借りることができる。3億5600万円を年1.6%で借りた場合、30年元利均等返済基準で月々の返済額は約125万円、20年基準で約173万円である。低金利でも毎月100万円以上を長期間返済しなければならない。もし年4%の一般住宅担保融資を受けた場合と比較すると、当該モーゲージの年間利息負担は約854万円、月平均71万円ほど少なくなる。
転売制限が3年で法定居住義務がない点も利点である。転売制限は当選者発表日である今年11月5日から適用され、予定通り2029年11月に入居すれば制限期間が満了する。
一方、価格差益を完全に持ち帰ることができない点が最大の欠点である。専用モーゲージを利用すると、住宅を売却したり融資金を全額返済する際に、価格差益の10～50%を住宅都市基金と分け合わなければならない。融資期間が短く、子供が少ないほど、担保認識比率（LTV）が高くなるほど、精算比率が大きくなる。
例えば、5億800万円で分譲を受けた家を5年後に7億800万円で売却し、2億円の利益を得たと仮定しよう。LTV70%で融資を受けた場合、子供がいない世帯は利益の50%である1億円を基金に精算しなければならない。子供が1人いれば8000万円、2人いれば6000万円に減少する。取得税や譲渡税、中介手数料などは精算時に差し引かれないため、実際の利益はさらに少なくなる。
一方、申請機会のコストも考慮する必要がある。当選すれば特別供給の当選履歴が残り、他の特別供給の申請が制限され、再当選制限も10年適用される。申請口座も当選に使用すれば効力を失う。
立地条件も確認する必要がある。仁川地下鉄1号線の博村駅と林学駅が直線距離2㎞以内にあるが、駅近ではない。金浦空港の航空機騒音や近隣の高速道路の騒音についても注意事項が公告文に明記されている。幼稚園と小学校は2029年9月に開校予定だが、中・高等学校の開校日程は確定していない。
結局、計양新婚希望タウンは長期間居住し、子供を計画する新婚夫婦にとって相対的に有利な選択肢である。保有期間が長く、子供が多いほど価格差益精算比率が低くなるためである。一方、5～10年以内に家を売却して上級地に移る世帯は、利益共有の負担が大きくなる可能性がある。安価な分譲価格だけでなく、自己資金や月々の返済額、今後の居住計画も考慮する必要がある。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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