ソウル鍾路区北岳山から見た都心の全景。2026年10月01日[写真=ユ・デギル記者 dbeorlf123@ajunews.com]
ソウルのアパート価格は90週連続で上昇している中、政府は首都圏に7万6700戸規模の新規公共宅地供給計画を発表した。しかし、今回の供給対象にはソウルが含まれていないため、住宅価格の安定効果は限られるとの指摘がある。新規宅地がソウルの需要をどれだけ分散できるか、また開発期待が近隣の住宅価格を刺激する可能性も変数として挙げられている。
29日、韓国不動産院が発表した『2026年10月第4週（26日基準）週刊アパート価格動向』によると、ソウルのアパート売買価格は前週比0.09%上昇し、90週連続で上昇した。上昇幅は2週連続で縮小したが、上昇傾向は続いている。
地域別では江南3区（江南・瑞草・松坡）の下落と北部地域の上昇が交錯している。江南区（-0.38%）と瑞草区（-0.35%）は12週連続で下落し、松坡区（-0.22%）も8週連続で下がった。一方、漢江以北の14区の平均上昇率は0.22%で、ソウル全体の平均を上回った。成北区（0.39%）、西大門区（0.36%）、鍾路区（0.35%）の順に上昇率が高く、北区と道峰区もそれぞれ0.32%上昇した。
賃貸市場も上昇傾向を続けた。ソウルのアパート賃貸価格は前週比0.17%上昇し、売買価格の上昇率を上回った。道峰区（0.34%）や東大門区（0.32%）、成北区（0.31%）などで上昇が顕著であった。不動産院は大規模団地や駅近物件などの人気物件を中心に賃貸価格が上昇したと分析している。
このような中、国土交通部は同日、京畿の金浦・九里・ハナム・高陽・議政府など5市の6か所に7万6700戸規模の新規公共宅地候補地を追加発表した。ソウル近接地域を中心に供給を拡大し、首都圏の住宅需要を分散する計画である。
今回の対策の鍵は、京畿地域の新規供給がソウルに集中した住宅需要をどれだけ吸収できるかである。特に最近ソウルのアパート価格上昇を牽引している北部地域や外縁地域の需要を分散できるかが重要である。ソウルに近い場所に供給を増やしても、価格や生活圏などで代替住宅地として定着する必要があるため、効果が出る。
シン・ボヨン成均館大学不動産AI融合学科教授は「発表された6か所はすべて京畿道であり、ソウルは1か所もない」とし、「物量の半分近くが金浦に集中しているため、ソウルの中低価格地域の需要を吸収する効果は限られると思われる」と述べた。
新規宅地が設置される地域の価格動向も注目すべき点である。韓国不動産院によると、今年に入ってから九里市のアパート価格は累積で13.46%、ハナム市は13.97%上昇した。今週もそれぞれ0.31%、0.33%上昇し、ソウルの平均上昇率（0.09%）を大きく上回った。
長期的には追加の住宅供給がこれらの地域の価格上昇圧力を低下させる可能性があるが、短期的には交通網や商業・文化施設の拡充期待が近隣の既存住宅価格に先に反映される可能性がある。新しい住宅と競合する効果と基盤施設改善による立地価値の上昇が同時に作用する可能性がある。ただし、今週の価格統計は新規宅地発表前の流れであり、対策に対する市場反応はまだ確認されていない。
ハム・ヨンジンウリ銀行不動産リサーチラボ長は「ソウルの住宅需要を外縁に分散させるには、単に宅地を広げるだけでは不十分だ」とし、「ソウルへの通勤が可能で、教育・商業・文化施設を共に利用できる生活圏を形成する必要がある」と強調した。
初回入居が早くても2033年になると予想されるため、当面の売買・賃貸市場の安定効果も限られる見込みである。シン教授は「結局、現在の賃貸難と売買価格に与える影響は心理的レベルにとどまる可能性が高い」と診断した。
専門家は新規宅地発表にとどまらず、都心整備事業や非アパートなど民間供給にも道を開く必要があると指摘している。既存生活圏の非アパートと公共賃貸供給を増やし、許可を受けた民間住宅事業が実際に着工・竣工に至るよう支援することで、新規宅地入居前の供給空白を減らすことができる。民間供給の活性化も新しい事業計画を増やすだけでなく、資金調達や事業性など事業進行を妨げる要因を解消することに焦点を当てる必要がある。
ハムラボ長は「今回の対策が短期的にソウルのアパート売買価格や賃貸価格を即座に安定させるのではなく、中長期的な供給不足懸念と期待心理を和らげる効果が予想される」とし、「現在の賃貸不安に対応するためには、新規宅地だけでなく、都心整備事業や公共賃貸、非アパート供給を並行して進める必要がある」と付け加えた。
* この記事はAIによって翻訳されました。
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